Home
L'Associazione
Sedi
Normative
Links
Repertorio lgs.
Istat
Agenzia Entrate
Roma Edilizia
NUOVA DISCIPLINA DELLE ATTIVITÀ RICETTIVE EXTRABERGHIERE Nuova disciplina delle attività ricettive extralberghiere
Regione Lazio - Regolamento regionale del 7 agosto 2015, n. 8 (...)
Condominio
Il "pari uso" del cortile per parcheggiare le auto
Si deve cercare di raggiungere la migliore utilizzazione del bene comune da parte di tutti i partecipanti, sempre che gli interessi siano materialmente conciliabili

Una banale (ma frequentissima) lite condominiale afferente l’uso promiscuo del cortile per parcheggiare le autovetture degli abitanti dello stabile ha offerto lo spunto alla Corte di Cassazione, con la sentenza 23 giugno 2014, n. 14245, per affermare importanti principi in ordine al “pari uso” della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c.

La controversia originava da una domanda proposta da un condomino, il quale conveniva davanti al Giudice di Pace un altro condomino, invocandone la condanna a non usare il viale del fabbricato, quale parcheggio delle proprie autovetture e quale ricovero per il proprio cane.

Il convenuto aveva resistito e, in via riconvenzionale – stante i “tranquilli” rapporti di vicinato inter partes – aveva domandando che all’attore fosse inibito l'allevamento di gatti randagi all'interno dell'area condominiale del predetto edificio.

Il magistrato onorario aveva accolto le pretese attoree, condannando il convenuto a non usare il citato viale quale parcheggio delle proprie autovetture (salvo formale espressa autorizzazione assembleare) e a non utilizzarlo quale eventuale “ricovero cuccia” per il proprio cane, rigettando la riconvenzionale spiegata dal convenuto.

In parziale accoglimento dell'appello proposto da quest’ultimo, il Tribunale aveva disposto che l’appellante non potesse parcheggiare più di un'autovettura per volta nell'area condominiale. Per la cassazione della sentenza, aveva proposto ricorso l’attore: a) deducendo la violazione dell'art. 1102, comma 1, c.c., in ordine al potenziale pari utilizzo dell'area comune da parte di tutti i condomini, a fronte dell'uso esclusivo e stabile esercitato in concreto dal convenuto; b) dolendosi dell’affermazione secondo cui l'utilizzo dell'area condominiale quale parcheggio non alterava, di per sé, la destinazione della medesima, laddove, invece, non solo l'utilizzo dell'area da parte del convenuto aveva di fatto trasformato l’area de qua in parcheggio esclusivo di un unico condomino, ma, al contempo, aveva precluso agli altri un uso paritetico; c) evidenziando che aveva errato il giudice a quo a considerare soltanto se il parcheggio di veicoli da parte del convenuto pregiudicasse la concorrente utilizzazione dell’attore, mentre non doveva essere valutata quella degli altri condomini, poiché rimasti estranei al giudizio.

I giudici di Piazza Cavour ritengono soprattutto fondate queste ultime censure, in quanto il Tribunale – dopo avere premesso che l'area in discussione si presentava come un cortile pavimentato delle dimensioni di circa 5 metri di larghezza e 15 di lunghezza, chiuso da un cancello di dimensioni tali da consentire l'accesso di autoveicoli e azionabile anche con un comando a distanza, e, quindi, come un'area utilizzabile anche per il parcheggio di autovetture – è giunto alla conclusione che «se il convenuto lascia parcati due propri veicoli in loco ... pregiudica il diritto dell’attore di fare pari uso del bene comune, mentre se, invece, ne lascia solo uno, consente anche all’attore di utilizzare l'area per parcheggiarvi una propria autovettura», e a ciò è pervenuto sul rilievo che la nozione di concorrente utilizzazione di cui all'art. 1102 c.c. va misurata non in relazione alla posizione «di tutti i condomini, atteso che quelli diversi dalle parti in causa non hanno promosso il presente giudizio», ma riguardo esclusivamente alla posizione all’attore in primo grado.

Ad avviso dei giudici di legittimità, questa premessa in diritto è erronea, perché, al fine di stabilire se e in che misura l'uso diretto e più intenso della cosa comune da parte di un condomino sia legittimo o venga ad alterare il rapporto di equilibrio tra partecipanti e, quindi, sia da ritenere non consentito a norma dell'art. 1102, comma 1, c.c., occorre avere riguardo all'uso “potenziale” in relazione ai diritti di ciascuno dei partecipanti al condominio, proporzionalmente alla quota di ognuno di partecipazione alla cosa comune.

In quest’ordine di principi, ha errato il Tribunale a considerare possibile l'utilizzazione a parcheggio del cortile comune da parte del condomino convenuto senza valutare la posizione di tutti i partecipanti, ma considerando soltanto la posizione di chi aveva agito in giudizio a tutela della cosa comune.

Approfondendo il c.d. limite soggettivo contemplato dall’art. 1102 c.c., si osserva che il legislatore codicistico vuole che il godimento della cosa comune, da parte del singolo condomino, si esplichi in maniera tale che non sia impedito agli altri un godimento del medesimo contenuto sulla stessa cosa.

La norma – prevista per la comunione, ma pacificamente applicabile nel campo condominiale in forza dell’inalterato art. 1139 c.c. – recita: «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché … non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».

Orbene, il termine “impedire”, che compare nel citato art. 1102 c.c., può essere inteso in due modi: in senso lato, come porre impedimento, ossia limitare, diminuire e, sebbene impropriamente, pregiudicare, e in senso stretto e rigoroso, come proibire, rendere impossibile con degli ostacoli, che è qualcosa di più del semplice limitare o diminuire (se è vero che impedire implica necessariamente limitare o pregiudicare, non è vero l’inverso, perché si può limitare e pregiudicare senza tuttavia impedire).

Dall’accoglimento dell’una o dell’altra interpretazione derivano rilevanti conseguenze pratiche: la prima porta a una notevole restrizione dei poteri del condomino, vietando l’uso che semplicemente limita il godimento altrui, mentre la seconda permette di aumentare i suoi poteri, vietando solo l’uso che rende impossibile il godimento altrui.

Tuttavia, non sempre il godimento degli altri può sovrapporsi esattamente a quello attuato da taluno, sicché si registra una divergenza di opinioni sul concetto di “pari uso”.

Secondo la tesi prevalente – che, aderendo alla seconda suesposta interpretazione, appare preferibile – lo stesso non deve essere inteso nel senso di uso “identico” e contemporaneo a quello realizzato dal condomino “modificatore”, in quanto, altrimenti, le modificazioni lecite non sarebbero concepibili né praticamente attuabili, potendo l’eventuale pretesa dell’altro condomino importare addirittura l’abolizione delle opere eseguite; il legislatore, infatti, ha voluto conferire a ciascun partecipante al condominio la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, per cui, qualora sia ragionevolmente prevedibile che gli altri condomini non debbano fare un “pari uso” della cosa comune, la modifica apportata dal singolo partecipante deve considerarsi legittima (v., tra le altre, Cass. 14 novembre 2014, n. 24295; Cass. 7 giugno 2012, n. 12310; Cass. 1° agosto 2001, n. 10453; Cass. 12 febbraio 1998, n. 1499; Cass. 23 marzo 1995, n. 3368).

Ragionando diversamente, l’identità nello spazio, o addirittura nel tempo, potrebbe importare il divieto per ogni condomino di fare della cosa comune un uso particolare o addirittura un uso a proprio esclusivo vantaggio, soprattutto nel caso di modificazioni apportate alla cosa; il pari uso va individuato facendo riferimento, con una valutazione di tipo astratto, al rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni da parte dei partecipanti al condominio (v. Cass. 26 settembre 1998, n. 9649; Cass. 5 dicembre 1997, n. 12344; Cass. 14 luglio 1981, n. 4601).

Non è da condividere, invece, la tesi minoritaria, secondo la quale l’art. 1102 c.c. vieta al condomino la realizzazione delle opere che non consentano agli altri partecipanti quel qualsiasi “altro uso” che avrebbero potuto fare della cosa stessa e non gli permette neppure di adoperare la stessa in modo da impedire agli altri condomini di farne il suo stesso uso (v. Cass. 24 giugno 1980, n. 3963).

In quest’ordine di concetti, non si può opinare nemmeno che al singolo sia consentito servirsi del bene comune, anche se ciò può rendere impossibile agli altri di fare altrettanto, purché sia certo che essi non abbiano motivo o interesse di fare il medesimo uso: infatti, è difficile raggiungere tale “certezza”, poiché si dovrebbe presupporre una richiesta di preventivo consenso agli altri partecipanti o una loro mancata manifestazione di assenso, il che porterebbe a possibili contenziosi, attesa la probabile presenza del condomino (litigioso o con intenti meramente emulativi) che si opporrà a qualsiasi altrui iniziativa.

Sembra, quindi, corretta un’interpretazione che, sebbene il dato testuale parli di “parimenti”, alludendo a un uso identico, tenda a evitare di menomare le concrete possibilità per i singoli condomini di beneficiare del bene comune, soltanto perché l’uso preteso da uno sarebbe paralizzato da quello vantato dall’altro, e ciò anche in un’ottica “solidaristica” dei rapporti condominiali, che richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti al condominio.

Resta fermo che l’utilizzo, da parte del singolo, della cosa comune può avvenire tanto secondo il suo normale uso quanto in modo particolare e diverso, ritraendo dalla stessa una specifica utilità aggiuntiva rispetto a quelle generali ridondanti a vantaggio di tutti gli altri partecipanti, senza sconfinare in abuso, sempre che ciò non comporti alterazione dell’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni degli altri, e non determini, quindi, pregiudizievoli invadenze nell’àmbito dei coesistenti diritti degli altri comproprietari (v. Cass. 11 gennaio 1993, n. 172; Cass. 18 marzo 1987, n. 2722; Cass. 6 aprile 1982, n. 2117).

D’altronde, il fondamento “politico” della norma nella parte de qua è la tutela dell’equilibrio della comunione, e da tale premessa si evince la definizione della misura del correlativo limite; questo è il significato di un passaggio di una (non recente, ma sempre attuale) pronuncia del Supremo Collegio – v. Cass. 26 settembre 1998, n. 9649, in tema di parcheggio di roulottes – secondo la quale l’uso delle cose comuni da parte di un condomino può dirsi aderente alla norma quando è salvaguardato il rapporto di equilibrio giuridico ed economico della comunione, e fino a quando perdura l’armonica coesistenza dei diritti che, in relazione a determinate entità immobiliari, la legge presume di pari entità e contenuto (cui adde Cass. 12 marzo 2007, n. 5753). Nel caso di conflitto o concorso al miglior godimento della cosa comune, va operato un equo contemperamento dei contrapposti interessi individuali (in tal senso, v. Cass., 30 maggio 2003, n. 8808), senza che possa applicarsi il principio della priorità dell’uso, dovendosi preservare il rapporto di equilibrio giuridico ed economico della comunione sopra evidenziato, restando altrimenti fatalmente sconvolta la stessa armonica coesistenza dei diritti di tutti i comunisti; la “priorità dell’uso”, che compare nell’art. 844 c.c. nella disciplina delle immissioni nel fondo altrui, non si applica nell’art. 1102 c.c. in cui tutti i condomini godono della cosa comune in una situazione di par condicio.

In altri termini, qualora l’utilizzazione della cosa comune che vorrebbe fare uno dei condomini venga a interferire nella modificazione già praticata, nel medesimo bene, da altro condomino, nel legittimo esercizio della propria facoltà di godimento, si deve cercare di raggiungere la migliore utilizzazione del bene comune da parte di tutti i partecipanti, sempre che trattasi di interessi materialmente conciliabili, in modo da realizzare la precipua finalità della cosa comune e la sua migliore utilizzazione a profitto di tutti i condomini.

Nel contempo, però, il giudice del merito, per accertare se l’uso più intenso della cosa comune da parte di un condomino venga ad alterare il rapporto di equilibrio tra i partecipanti al condominio e debba, quindi, ritenersi non consentito ai sensi dell’art. 1102 c.c., non deve tener presente solo l’uso fatto in concreto di detta cosa dagli altri condomini in un determinato momento, ma quello «potenziale in relazione ai diritti di ciascuno».

In questa prospettiva, ad esempio, l’apposizione di un maxi cartellone pubblicitario sul muro comune – fenomeno che si sta diffondendo nelle grandi città – va ritenuto illegittimo, oltre che nei casi in cui alteri la naturale destinazione del muro a sostegno dell’edificio, qualora sia in grado di impedire agli altri condomini ogni eventuale uso che, in avvenire, essi avrebbero voluto fare di detto muro, per collocarvi targhe professionali o insegne commerciali al servizio delle unità immobiliari esclusive.

In senso coerente con queste ultime affermazioni, si è affermato che è legittima, ai sensi dell’art. 1102 c.c., sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione purchè nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali e potenziali, degli altri condomini, sia l’uso più intenso della cosa purchè non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine, avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (v., altresì, Cass. 21 ottobre 2009, n. 22341; Cass. 19 gennaio 2006, n. 972; ambigua appare Cass. 27 febbraio 2007, n. 4617, la quale, per un verso, impone di valutare l’uso paritetico della cosa comune in funzione della «ragionevole previsione» dell’utilizzazione che in concreto ne faranno gli altri condomini, e, per altro verso, esclude di prendere in considerazione quella identica e contemporanea che, «in via meramente ipotetica e astratta», ne potrebbero fare).

Pertanto, nell’ipotesi del parcheggio di auto in uno spazio comune insufficiente ad accogliere tutte le macchine dei condomini, oggetto d’indagine non è tanto l’uso concreto fatto in un determinato momento storico, ma quello potenziale in relazione alla possibilità di utilizzo analogo in momenti temporali diversi o in spazi diversi destinati al medesimo scopo.

Una doverosa precisazione in proposito proviene da una recente sentenza (v. Cass. 11 luglio 2011, n. 15203), ad avviso della quale, ove il godimento pregresso non sia possibile per uno dei partecipanti a causa del mutamento elettivo delle sue condizioni personali, questi non può esigere nei confronti degli altri una diversa utilizzazione della cosa comune, avendo il singolo condomino l’onere di conformare ai limiti anche quantitativi del bene le proprie aspettative di utilizzo (nella specie, la richiesta di modifica dell’utilizzazione di uno spazio comune destinato a parcheggio condominiale era stata dettata esclusivamente dal sopravvenuto aumento di dimensioni dell’autovettura del ricorrente).


Bed and Breakfast e destinazione d’uso
Interventi legislativi regionali non possono interferire con la volontà contrattuale dei comproprietari, in deroga alla quale si era pronunciata a maggioranza un’assemblea condominiale

Leggi regionali (nella specie in Lombardia) nelle quali si stabilisce che l’attività di Bed and Breakfast non comporti il mutamento di destinazione di uso non possono interferire con la volontà dei comproprietari (manifestata nel regolamento di condominio o patti contrattuali simili) di escludere categoricamente ogni modifica all’uso abitativo dei singoli immobili. Più precisamente, nel caso analizzato dalla sentenza della Corte di cassazione (Sezione 3 civile, 25 novembre 2014, n. 24987), l’assemblea condominiale autorizzava, con delibera, due condomini a svolgere, nei loro appartamenti, l’attività di Bed and Breakfast; la deliberazione condominiale era impugnata da un altro condomino che ne chiedeva la declaratoria di nullità o l’annullamento. Con sentenza il Tribunale di Varese rigettava l’impugnazione.

La sentenza in appello

Con diversa sentenza la Corte d’ appello di Milano, in accoglimento del ricorso, dichiarava nulla la delibera, assunta a maggioranza, limitatamente all’autorizzazione a svolgere l’attività di Bed and Breakfast all’interno dei locali di proprietà esclusiva dei condomini, ritenendo che tale delibera, assunta a maggioranza, si ponesse in contrasto con l’uso abitativo contrattualmente stabilito nel regolamento condominiale e, in particolare, con i patti speciali allegati agli atti di divisione dell’immobile, costituenti regolamento condominale contrattuale e nei quali era previsto che «i proprietari del fabbricato s’impegnano sin d’ora a destinare esclusivamente ad abitazione singoli piani loro assegnati, impegnandosi categoricamente a non modificare tale destinazione».

La Corte territoriale riteneva che la clausola, in quanto vietava in maniera specifica e categorica un uso diverso da quello abitativo, non consentisse di includervi l’attività di Bed and Breakfast e che inoltre la delibera violasse l’articolo 1102 c.c. incidendo sui diritti individuali del condomino che subirebbe un deprezzamento del valore della sua proprietà che sarebbe snaturata anche quanto al suo utilizzo tenuto conto che l’immobile è una pregiata villa di campagna con ingresso, viale di accesso e giardino comune.

Il condominio e i due condomini proponevano ricorso in Cassazione affidato a tre motivi e preliminarmente eccependo la nullità dell’intero procedimento perché non si sarebbe svolto nei confronti dei proprietari interessati, a loro dire litisconsorti necessari.

Il rilievo preliminare di nullità dell’intero procedimento per difetto d’integrazione del contraddittorio è stato ritenuto manifestamente infondato in quanto in tema di condominio la legittimazione a impugnare una deliberazione assembleare compete individualmente e separatamente agli assenti e ai dissenzienti (nonché ai presenti e consenzienti, senza limiti di tempo, quando si verte in tema di nullità) e ognuno può esercitare l’azione verso il condominio rappresentato dall’amministratore, senza necessità di chiamare in causa gli altri (Cass. 27/8/2002 n. 12564; Cass. 11/1/2012

n. 177 Ord.). Riguardo alle altre eccezioni i ricorrenti deducevano la violazione o falsa applicazione di norme di legge con riferimento alla l. regionale Lombardia n. 15/2007, articolo 45, (testo unico in materia di turismo della Regione Lombardia) e con riferimento all’articolo 115 c.p.c. Il ricorso I ricorrenti osservavano che la citata legge, all’articolo 45, espressamente prevedesse che l’esercizio dell’attività di Bed and Breakfast non determinava il cambio di destinazione d’uso dell’immobile e che pertanto la motivazione della Corte di appello, fondata sul presupposto che la delibera avesse comportato una modifica della destinazione di uso del bene (da abitativa ad alberghiera) era totalmente errata. A seguito della l. 17 maggio 1983, n. 217, «Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell’offerta turistica», alcune Regioni hanno aggiornato le proprie normative turistiche inserendo specifici riferimenti all’attività di Bed and Breakfast stabilendo che l’esercizio di tale attività non comporta il cambiamento di destinazione dell’uso dell’immobile ai fini urbanistici.

Tuttavia la legislazione in materia urbanistica o, più in generale, in materia amministrativa, disciplinando il rapporto tra cittadino e norme di carattere pubblicistico non può comportare un automatico recepimento nell’ambito della disciplina dei rapporti tra privati dei criteri per i quali si stabilisce se una certa attività comporti o no mutamento di destinazione ai fini della regolamentazione dell’assetto urbanistico - edilizio del territorio.

Al contrario, nei rapporti di diritto privato, la giurisprudenza della Corte quanto all’attività, sostanzialmente analoga, dell’affittacamere, ha avuto modo di precisare che l’impresa di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno; in difetto della prestazione di detti servizi, pertanto, quella cessione non può essere ricondotta nell’ambito dell’attività di affittacamere, né quindi sottratta alla disciplina della locazione ad uso abitativo (Cass. 8/11/2010 n. 22665) e che tale attività, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta natura a quest’ultima analoga, comportando, non diversamente dall’esercizio di un albergo, un’attività imprenditoriale, un’azienda e il contatto diretto con il pubblico (Cass. 3/12/2002 n. 17167).

Ricostruita la volontà delle parti La Corte d'appello, nel ritenere che l’autorizzazione all’attività di Bed and Breakfast costituisse violazione dei patti e/o del regolamento ha ricostruito la volontà contrattuale delle parti individuando il tipo di utilizzo che prescrivevano i patti e, correlativamente, l’utilizzo vietato anche avuto riguardo alle caratteristiche dell’immobile (pregiata villa di campagna con viale di accesso e giardino comune).

I ricorrenti deducevano la violazione di legge con riferimento alla l. n. 15/2007, articolo 45, e alla sentenza della Corte costituzionale n. 369/2008. Sostenevano che la Corte costituzionale avrebbe confermato che sarebbe illegittimo il sindacato del condominio sull’utilizzo delle singole abitazioni quando non vi sia cambio di destinazione di uso. La Consulta ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di un comma della legge regionale Lombardia citata, nella parte in cui condizionava all’approvazione dell’assemblea condominiale l’esercizio dell’attività di Bed and Breakfast in appartamenti situati in edifici condominiali sul rilievo che, prevedendo un obbligo di autorizzazione condominiale per attività non comportante il mutamento della destinazione di uso, s’ingeriva nella materia dei rapporti condominiali tra privati.

Vi sarebbe anche un precedente della giurisprudenza di merito (C.A. Roma 19/12/2012) con cui si è affermato il principio che non può essere consentita limitazione del diritto di proprietà se non in forza di espressa previsione e analitica specificazione dei limiti. Detti motivi sono stati dichiarati infondati poiché la legge regionale sopra richiamata non disciplina e non può disciplinare i rapporti tra privati.

Limiti della legislazione regionale La Corte costituzionale, nella menzionata sentenza, in coerenza con tale principio, ha osservato che al legislatore regionale non è consentito incidere su un principio di ordinamento civile e, in particolare, sul rapporto civilistico tra condomini e condominio e che la disposizione censurata disciplinava la materia condominiale in modo difforme e più severo rispetto a quanto disposto dal codice civile e, in particolare, dagli articoli 1135 e 1138 c.c., che sanciscono che l’assemblea dei condomini non ha altri poteri rispetto a quelli fissati tassativamente dal codice e che non può porre limitazioni alla sfera di proprietà dei singoli condomini, salvo che le predette limitazioni non siano specificatamente accettate o nei singoli atti d’acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio.

Nella specie si è verificato il contrario, ossia che con una delibera condominiale, approvata a maggioranza, si è inteso derogare a pattuizioni liberamente assunte da tutti i proprietari con le quali, secondo l’interpretazione data dalla Corte di appello alla volontà contrattuale (non censurata sotto il profilo della violazione di canoni di ermeneutica contrattuale) tutti i proprietari s’impegnavano a destinare esclusivamente ad abitazione i singoli piani loro assegnati e a non modificare tale destinazione (aggiungendosi l’avverbio categoricamente).

di Mauro Mascarucci - Avvocato, consulente


Le spese per mettere a norma l’impianto elettrico
Sempre in merito a criteri di ripartizione, si dibatte anche sugli oneri d’illuminazione delle scale, se possano, o no, essere ricomprese nel capitolo di “manutenzione e sostituzione” espressamente contemplato dall’art. 1124 c.c.

Talvolta, nella realtà condominiale, il singolo condomino solleva il dubbio in ordine al pagamento, pro quota, di determinate spese che attengono a beni che lui non utilizza o a servizi di cui non usufruisce, o sostenendo di non essere obbligato ad alcuna contribuzione, oppure di esservi tenuto ma in misura minore.

Sul punto, un’utile precisazione ci è offerta da una recente sentenza della Corte di cassazione – la n. 17880 del 12 agosto 2014 – che si è occupata, in particolare, delle spese concernenti la messa a norma dell’impianto elettrico.

Preliminarmente, appare opportuno delineare la fattispecie affrontata dai giudici di legittimità.

Un condomino aveva proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti dal giudice di pace, relativo al mancato pagamento al condominio della rata di sua spettanza per l'adeguamento dell'impianto elettrico ai sensi della legge n. 46/1990: segnatamente, deduceva l’inesistenza di un suo obbligo in tal senso, perché i lavori eseguiti riguardavano l'androne condominiale al quale egli non aveva accesso in quanto proprietario di un locale con ingresso da un’altra strada.

Espletata la consulenza tecnica d’ufficio, il giudice onorario adìto aveva rigettato l'opposizione, mentre il giudice di secondo grado, in accoglimento dell’appello proposto dal condomino e in riforma della decisione di primo grado, aveva dichiarato che l’appellante non era tenuto ad alcuna contribuzione nei confronti del condominio per l'adeguamento degli impianti elettrici.

Nello specifico, il giudice del gravame aveva verificato, per un verso, che il perito non aveva individuato alcun contatore riferibile a utenze di locali commerciali del piano terra, ove si trovava il locale del suddetto condomino, e, per altro verso, che il contatore dell’Enel e i quadri elettrici di tale locale erano installati all'interno dello stesso e non avevano, dunque, alcun rapporto con parti condominiali.

In punto di diritto, si era rilevato che l'art. 1123 c.c. sanciva due diversi criteri di ripartizione delle spese, l'uno in funzione del valore delle proprietà (co. 1) e l'altro in proporzione dell'uso che ciascuno può fare della parte condominiale cui si riferiscono (co. 2): da tale duplice previsione appariva evidente che il soggetto privo di qualsiasi titolarità sulla parte cui si riferiscono le spese o che non ne usufruisca neppure pro quota non fosse tenuto ad alcuna forma di contribuzione sull'importo dei medesimi.

Il condominio ricorreva in Cassazione, denunciando la violazione del citato art. 1123 ed evidenziando che il giudice di secondo grado avrebbe errato nel ritenere applicabile, nella fattispecie in esame, il comma 2, e non il comma 1.

Si sottolineava, sul punto, che il perito aveva accertato che i lavori in questione riguardavano esclusivamente parti condominiali e non beni di singoli condomini, con la conseguenza che ad esse avrebbero dovuto partecipare anche i proprietari dei locali che, pur non accedendo direttamente dall'androne condominiale, facevano parte del condominio, secondo il criterio di ripartizione di cui al comma 1 dell'invocato art. 1123 c.c. I giudici di legittimità hanno ritenuto tale doglianza fondata, ponendosi nella stessa lunghezza d’onda della giurisprudenza precedente (v., soprattutto, Cass. 18 ottobre 2001, n. 12737).

Al fine di dare una corretta soluzione alla questione sottoposta al suo esame, gli ermellini partono dalla considerazione che l'impianto elettrico condominiale, ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., in mancanza di titolo contrario, è comune a tutti i partecipanti al condominio (la situazione non è mutata a seguito della riforma della normativa di settore, che appunto annovera, all’interno della «proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio», tra gli altri, «i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione … per l’energia elettrica»).

Si rivela, dunque, errata l'affermazione, compiuta nella sentenza impugnata, secondo la quale il condomino attore sarebbe stato privo di qualsiasi titolarità sulla parte cui si riferivano le spese, affermazione dalla quale il giudice di secondo grado, ritenuto che nemmeno l'appellato usufruisse in alcun modo dei contatori delle utenze condominiali, ha escluso, in applicazione dell'art. 1123, co. 2, c.c., che lo stesso fosse tenuto ad alcuna contribuzione sull'importo cui si riferivano le spese per l'adeguamento dell'impianto elettrico ai sensi della legge n. 46/1990.

E ciò in quanto l'art. 1123, co. 2, c.c. trova applicazione con riferimento alle spese attinenti a quelle parti e a quei servizi comuni dell'edificio in condominio che, per loro natura, sono destinati a fornire utilità diverse ai singoli condomini, laddove la norma non trova pertanto applicazione riguardo alla spesa attinente all'impianto elettrico condominiale che – come sopra chiarito – è comune a tutti i partecipanti al condominio.

Significativo, sul punto, che il novellato art. 1118 c.c. – come modificato dalla legge n. 220/2012, a decorrere dal 18 giugno 2013 – dopo aver statuito, al co. 3, che il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali, al co. 4, precisa che lo stesso condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, ma, in tal caso, il rinunciante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e “messa a norma”.

In proposito, la giurisprudenza ha analizzato soprattutto la questione del riparto delle spese di manutenzione dell’impianto di ascensore attinenti al suo adeguamento, in generale, alle vincolanti prescrizioni tecniche che si avvicendano nel tempo, e, in particolare, alle norme di sicurezza.

Al riguardo, si è ripetutamente avuto modo di precisare che tali tipi di interventi sono posti in essere al fine di conseguire obiettivi di protezione della vita umana e d’incolumità delle persone, per cui tale tipologia di spese non è influenzata dall’utilizzazione del bene, ma si collega direttamente con la proprietà della cosa: in altri termini, gli interventi per l’adeguamento strutturale dell’ascensore (effettuati a fini di adeguamento normativo) sono posti in essere indipendentemente dalla qualità e dalla quantità dell’utilità fornita dal bene alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

La conseguenza di tale impostazione è che le relative spese dovranno essere ripartite in base al valore delle proprietà esclusive di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., e non in applicazione del criterio d’uso previsto, specificamente, dall’art. 1124 c.c.; in assonanza con tali principi, il supremo Collegio ha sostenuto che gli interventi di adeguamento dell'ascensore alla normativa CEE, essendo diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, onde proteggere efficacemente gli utenti e i terzi, attengono all'aspetto funzionale dello stesso, ancorché riguardino l'esecuzione di opere nuove, l'aggiunta di nuovi dispositivi, l'introduzione di nuovi elementi strutturali (v. Cass. 25 marzo 2004, n. 5975).

Nella stessa prospettiva, si registra anche la giurisprudenza di merito, secondo la quale le spese per l'adeguamento dell'ascensore alla normativa CEE, essendo dirette al conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, devono essere sopportate da tutti i condomini, in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, e, non rientrando tra quelle previste dall'art. 1124 c.c., vanno ripartite in base ai valori di proprietà delle unità immobiliari (v. Trib. Taranto 23 maggio 1996; Trib. Bologna 2 maggio 1995; Trib. Parma 24 settembre 1994).

Per completezza, va segnalata la problematica relativa alla ripartizione delle spese di illuminazione delle scale, ossia se possano, o meno, essere ricomprese nelle spese di “manutenzione e sostituzione” espressamente contemplate dall’art. 1124 c.c. (come lievemente ritoccato dalla novella del 2012).

Gli approfondimenti in merito a tale questione hanno evidenziato che, nel caso dell’illuminazione, ci si trovi di fronte ad una duplice funzione dell’impianto comune, con conseguente e inevitabile rilevanza della stessa riguardo alla ripartizione delle spese.

A ben vedere, l’illuminazione dei locali comuni – comprese le scale – non è effettuata esclusivamente al fine di consentirne e favorirne l’utilizzazione, ma anche al fine di aumentare la sicurezza dell’immobile nel suo complesso: non può negarsi, invero, che una buona illuminazione consente di limitare al massimo eventuali danni a persone e a cose, nonchè scoraggia eventuali indebiti comportamenti lesivi o appropriativi a danno dei beni comuni.

Tale impostazione, del tutto condivisibile, non è, però, giunta nella giurisprudenza alla concreta individuazione delle sue possibili conseguenze in ordine alla ripartizione delle spese.

Le pronunce edite, infatti, si sono limitate a un generico rimando al comma 2 dell’art. 1123 c.c. il quale, se, da un lato, prevede la ripartizione in base all’uso, dall’altro, non fornisce alcuna quantificazione pratica di tale criterio, rimettendo all’assemblea la necessaria individuazione. Si può citare, ex multis, Cass. 3 ottobre 1996, n. 8657, secondo la quale le spese per l’illuminazione delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l’integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (artt. 1123, co. 1, e 1124, co. 1, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie, con la conseguenza che a esse i condomini sono tenuti a contribuire – non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma – in base all’uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall’art. 1123, co. 2, c.c. (cui adde Cass. 15 gennaio 2001, n. 483). Più di recente, Cass. 12 gennaio 2007, n. 432, ha ritenuto, tuttavia, che vada applicato a tal fine per analogia, quale criterio idoneo a esprimere la diversa utilità che da tale servizio ricavano i proprietari dei singoli piani, quello dell’altezza del piano, di cui al comma 1 dell’art. 1124 c.c., senza che possa attribuirsi rilevanza, invece, alla destinazione (abitativa o meno) delle singole unità immobiliari o alla consistenza dei nuclei familiari che utilizzano le unità immobiliari a destinazione abitativa.

Potrebbe suggerirsi – con tutte le cautele del caso, attese anche le gravi conseguenze di invalidità che deriverebbero dall’applicazione di un errato criterio di ripartizione – di considerare la duplice funzione del servizio di illuminazione in sede di distribuzione della relativa spesa; in altri termini, la spesa per l’illuminazione delle scale potrebbe essere suddivisa secondo la sua duplice funzione (per esempio, metà per la sicurezza dell’immobile nel suo complesso, e l’altra metà per l’utilizzo delle scale) e, di conseguenza distribuita secondo le risultanze di tale divisione (per esempio, la prima metà ripartita tra tutti i condomini secondo la tabella “A” di proprietà, e la seconda metà in base all’art. 1124 c.c.).

di Alberto Celeste – Magistrato


Tabelle millesimali tra calcoli cervellotici e valori omogenei
Anche dopo la riforma della normativa condominiale (legge n. 220/2012) hanno mantenuto sostanzialmente intatto il loro contenuto precettivo e non sembrano comportare una diversa funzionalità

Il comune cittadino, ogniqualvolta si trova davanti alle tabelle millesimali dello stabile in cui abita, ha prima facie una sensazione di qualcosa di astruso, sfogliando più documenti cartacei abbastanza “cervellotici”, difficili da decifrare, perché, in concreto, le medesime tabelle sono composte di una notevole messe di numeri e calcoli, di cui spesso non è agevole comprendere le ragioni.

Di solito, nel condominio, coesistono la tabella A, c.d. di proprietà, che indica la quota di comproprietà dei singoli condomini riguardo alle cose comuni (artt. 1117 e 1118 c.c.), alle quali si fa riferimento per tutte le spese “generali” - di conservazione, manutenzione e amministrazione delle parti comuni - e le tabelle B, C, D, ecc., c.d. di gestione, che riguardano le altre tipologie di spesa - ad esempio, riscaldamento, portierato, ascensore, scale, scarico acque, illuminazione, e quant’altro - con cui si cerca di “calibrare” gli oneri contributivi ai vantaggi in concreto goduti (artt. 1123 ss. c.c.).

Analizzando l’argomento sul versante “giuridico” - poiché quello prettamente “tecnico” è riservato esclusivamente agli operatori del settore - potrebbe, paradossalmente, sostenersi che il legislatore abbia previsto un meccanismo piuttosto semplice e funzionale, basato su di un mero accertamento dei valori della proprietà privata posti in rapporto tra di loro: i principi giuridici previsti dal nostro ordinamento, per quanta complicazione possa scaturirsi nella prassi, sono sostanzialmente corrispondenti, sicché, anche nella più confusa delle tabelle, potrà scorgersi riprodotto il suddetto meccanismo previsto dalla legge.

Il disposto normativo da cui prendere le mosse lo troviamo nel codice civile, o meglio nelle sue disposizioni di attuazione, che si occupano delle tabelle millesimali, le quali, anche dopo la Riforma della normativa condominiale ad opera della legge n. 220/2012, hanno mantenuto sostanzialmente intatto il loro contenuto precettivo e, soprattutto, non sembrano comportare una diversa funzionalità di tale strumento.

Invero, l’art. 68 disp. att. c.c., al co. 1, stabilisce che: «ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio».

Il riferimento al testo della norma è essenziale per comprendere esattamente quali siano l’impostazione e le finalità di tali tabelle millesimali.

In buona sostanza, si ribadiscono tre concetti ben distinti: in primis, nel condominio, è necessario che, in una tabella (allegata al regolamento), sia precisato il valore proporzionale di ciascun’unità immobiliare, ragguagliato a quello dell’intero edificio; tale valore (rectius, tale rapporto di valore) deve, poi, essere espresso in millesimi; le suddette tabelle, infine, sono finalizzate a coadiuvare la gestione del fabbricato, in quanto esse devono essere formate, da un lato, al fine della ripartizione delle spese («… per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126...»), e, dall’altro, affinché il procedimento assembleare possa concretamente svolgersi («… per gli effetti indicati dagli articoli... 1136 del codice»). Se questa è, dunque, l’esatta cornice normativa che il sistema codicistico pone come necessario riferimento, a questo punto occorre individuare le caratteristiche giuridiche di quel peculiare strumento costituito dalle “tabelle millesimali”.

Con saldo riferimento all’art. 68 disp. att. c.c., le tabelle millesimali possono essere definite come la “rappresentazione di un rapporto di valore”, dove per “rapporto” si intende la comparazione tra due elementi e “valore” la valutazione economica di una res: tale rappresentazione grafica è realizzata a mezzo di segni (cioè, parole e numeri) ed è contenuta in un documento cartaceo che tali segni mostra e conserva.

Per quanto riguarda il predetto rapporto di valore, esso consiste nella quantificazione della relazione (sempre di valore) che intercorre tra ciascuna proprietà esclusiva e la somma di tutte le singole proprietà esclusive: in altri termini, le tabelle non sono altro che la raccolta e l’elencazione di un certo numero di frazioni aritmetiche – tante quante sono le unità immobiliari che compongono lo stabile in condominio – nelle quali il numeratore è rappresentato dal valore della proprietà esclusiva e il denominatore è rappresentato dal valore dell’intero edificio.

L’intera frazione – sia il numeratore sia il denominatore – deve essere, poi, come stabilito dall’art. 68, co. 1, disp. att. c.c., rapportata a millesimi (cioè, a mille), in modo che, dal punto di vista aritmetico, i valori (rectius, i rapporti di valore) espressi siano tra loro omogenei, ossia tra loro comparabili e, quindi, utilizzabili contemporaneamente, e nel loro complesso, per effettuare le operazioni e i calcoli di gestione.

Da quanto sopra, è evidente che le tabelle millesimali non possono essere formate se non si conosce il valore di ciascun’unità immobiliare, che rappresenta l’unico dato necessario per la rappresentazione di tutti i rapporti di valore (proprietà esclusiva/intero edificio) elencati nelle tabelle stesse: invero, solo disponendo dei valori di ciascuna proprietà esclusiva, è possibile non solo individuare i numeratori del rapporto, ma anche, mediante la loro somma, il denominatore.

La frazione (concreta) così ottenuta, viene, infatti, ex art. 68 disp. att. c.c., trasformata in una frazione (astratta) con numeratore e denominatore rapportati a 1000; in proposito, il fatto che il legislatore abbia scelto la cifra (rectius, la quantità) di 1000 costituisce una pura convenzione e, quindi, astrattamente sostituibile da diversa, e altrettanto funzionale, quantità.

Delineata la definizione e la qualificazione giuridica delle tabelle millesimali, occorre ulteriormente precisare qual è, secondo la normativa vigente, la loro funzione pratica.

L’art. 68, co. 1, disp. att. c.c. la individua con la locuzione «per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 …»: si tratta, quindi, di due insiemi di norme che attengono, da un lato, alla ripartizione delle spese (artt. 1123, 1124 e 1126 c.c.), e, dall’altro, al funzionamento dell’assemblea (art. 1136 c.c.); sotto il primo profilo, non va dimenticato che il valore espresso in millesimi nelle tabelle può essere utile per il riparto non solo degli esborsi, ma anche delle “entrate”, correlate a eventuali utili derivanti dalla stessa amministrazione condominiale (si pensi ai canoni di locazione dei locali comuni, agli indennizzi assicurativi, ai rimborsi fiscali, alle sovvenzioni, ecc.).

Se le tabelle millesimali rappresentano un rapporto di valore tra le porzioni di piano esclusive, la loro caratteristica struttura non può che necessariamente identificarsi in quella di un vero e proprio elaborato peritale, a volte notevolmente analitico, che rappresenti tali valori in reciproco rapporto tra loro.

Per giungere alla loro formazione, quindi, occorre che le unità immobiliari che compongono il condominio siano valutate nella loro consistenza e qualità, cosa che può essere fatta soltanto attraverso la realizzazione di un’autentica “perizia” sugli immobili; tale rilievo comporta che le tabelle millesimali potrebbero dar luogo a esiti, anche diversi, che dipendono direttamente dalla metodologia utilizzata dal tecnico per l’effettuazione della valutazione delle proprietà esclusive (non è esclusa, infatti, la possibilità di avere differenti tabelle elaborate da distinti periti in ordine allo stesso stabile).

Purtroppo, nella nostra disciplina legale, non esistono regole vincolanti per la redazione delle tabelle millesimali, nel senso che la perizia di valore posta a base delle stesse non viene redatta a seguito di un unico e cogente metodo di valutazione, bensì possano venire adottati sistemi anche differenti, a condizione che i criteri adottati siano idonei all’individuazione degli effettivi valori dello stabile in considerazione.

Tuttavia, tale mancanza di prescrizioni di legge sul metodo utilizzabile per realizzare la stima dei beni non deve ingannare sulla coerenza ed efficacia della normativa applicabile alla fattispecie: invero, se si tiene conto che le tabelle millesimali rappresentano un rapporto di valore (e non, semplicemente, un mero elenco di valori), si rileva che l’utilizzazione di metodi di valutazione diversi non comporti alcuna differente conseguenza pratica purché dia ugualmente luogo agli stessi risultati, a patto che, all’interno della stessa perizia, il metodo di valutazione delle diverse unità immobiliari sia uniforme, costante e omogeneo.

Se ciò avviene, il risultato di un particolare metodo di valutazione deve essere identico a quello di un metodo differente, in quanto gli eventuali diversi valori così ottenuti non vengono valutati isolatamente, ma sono messi in rapporto tra di loro, all’interno dei risultati derivanti dall’applicazione dello stesso metodo.

Senza addentrarci troppo – in quanto trattasi di materia eminentemente tecnica attinente alla disciplina della valutazione degli immobili – può essere sufficiente delineare, in questa sede, i momenti successivi del procedimento di formazione delle tabelle come segue: 1) di ciascuna proprietà esclusiva viene rilevata, secondo gli usuali metodi, la superficie reale, i c.d. metri quadrati calpestabili, che costituisce la base oggettiva dell’intero calcolo; 2) a questo valore sono applicati diversi parametri (pari, inferiori o superiori a 1), detti coefficienti, i quali – valutando in positivo o in negativo i vari aspetti dell’immobile, sia intrinseci (estensione, ampiezza, numero dei vani) sia estrinseci (v. appresso) – ne determinano una variazione trasformando detto valore nel risultato della perizia dei singoli immobili espresso non in termini di valore monetario ma in base ad un numero astratto, ottenendo, in tal modo, tutti i numeratori della frazione; 3) i valori così ricavati (c.d. superficie virtuale) vengono sommati, realizzando come risultato il denominatore di ciascuna frazione; 4) entrambi i numeri (numeratore e denominatore) di ciascuna frazione sono rapportati a 1000, ottenendosi il valore millesimale finale.

Nello specifico, riguardo ai coefficienti di cui sopra, si osserva: a) la “destinazione” valuta ciascun vano dell’appartamento, alla luce delle dimensioni planimetriche dei vari ambienti e valorizzandone l’utilizzo; in quest’ottica, si “premia” il soggiorno, le stanze da letto e gli studi, e si dà via via minor valore ai locali adibiti a servizi (cucina, bagni, ripostigli, corridoi) e alle superfici accessorie (balconi, terrazzi); b) il “piano” tiene conto dell’altezza dell’unità immobiliare, avvantaggiando, negli edifici con ascensori, quelli medi, con un piccolo calo per l’ultimo (che, essendo sottostante a un tetto o a un lastrico solare, subisce perdite di calore) e uno più consistente per il terreno o il rialzato (tale criterio cambia se l’ascensore non c’è, verificandosi un calo di valore proporzionale dal secondo piano in su); c) l’“orientamento” riflette i punti cardinali calcolati per quadranti, avvantaggiando l’esposizione tra sud-est e sud-ovest; d) il “prospetto” concerne la veduta verso l’esterno, distinguendo tra vedute su giardini o strade principali, a sua volta differenziate tra arterie trafficate e vie tranquille (favorite), oppure su cortili, cavedi o chiostrine (penalizzate), calcolando anche la distanza rispetto alla facciata dello stabile prospiciente; e) la “luminosità” riflette il rapporto tra la superficie illuminante (finestre, luci, balconi, ecc.) e la superficie illuminata (i vani), verificando se nell’edificio le finestre hanno ampiezze molto diverse, e quando hanno una dimensione standard; f) la “funzionalità generale”, tenendo conto della distribuzione della superficie utile, costituisce un correttivo che considera situazioni molto particolari (ad esempio, altezze dei locali superiori o inferiori alla media).

Infine, l’art. 68, co. 2, disp. att. c.c. detta un criterio generale al quale l’attività valutativa degli immobili deve necessariamente attenersi, nel senso che, «nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare».

La ratio della norma va rinvenuta nel senso di richiedere che la valutazione sia eseguita riferendosi allo stato e alla consistenza che l’edificio possiede (o possedeva) al termine dei lavori di costruzione, impedendo così che eventuali successive attività unilaterali da parte dei condomini - come miglioramenti ma anche deterioramenti - possano influire sul valore delle porzioni immobiliari.

In applicazione di tale principio, si è comunemente affermato che, ai fini della valutazione di cui sopra, non deve tenersi conto della destinazione d’uso impressa dai condomini alle singole unità immobiliari (ad esempio, a uso ufficio o negozio); in proposito, è significativo che la mera “modificazione della destinazione d’uso” in concreto della singola unità immobiliare, con conseguente valorizzazione della stessa ai fini della revisione delle tabelle, era stata inserita nel testo redatto dal Senato, ma è scomparsa in quello licenziato dalla Camera, e non ha trovato seguito nell’approvazione della versione definitiva della legge n. 220/2012.

di Alberto Celeste – Magistrato


Rifacimento del lastrico solare: come dividere la spesa
L’art. 1126 c.c., in tema di rifacimento di un lastrico solare di uso esclusivo, afferma che 1/3 della spesa debba essere attributo a chi ha l’uso esclusivo di esso, mentre i restanti 2/3 debbano essere posti a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Dalla lettera di tale norma, si ricava che i 2/3 della spesa devono essere attribuiti ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti il lastrico e comprese nella proiezione verticale di esso – anche se coperti solo parzialmente – in proporzione delle rispettive e intere quote millesimali di proprietà. Detto criterio di ripartizione, deriva dal fatto che la norma richiamata fa riferimento ai condomini cui il lastrico solare serve – e, aggiungiamo noi, da copertura – nonché al valore delle unità immobiliari, dovendosi intendere, come tale, la quota millesimale di proprietà attribuita a ciascuna di esse. Come si vede, nessun riferimento è contenuto in tale formula alle superfici coperte dal lastrico. Su tale consolidata interpretazione si inserisce la sentenza 23.01.2014, n. 1451, della II sezione, con la quale la Corte di cassazione ha affermato il principio secondo il quale, nel caso di un’unità immobiliare articolata su due livelli di piano e dotata di un'unica quota millesimale di proprietà, dovendosi procedere al rifacimento del lastrico solare ubicato a livello di piano superiore, la quota di spesa pari ai 2/3 debba essere attribuita al piano sottostante nella misura corrispondente alla quota millesimale riferita a quest’ultima parte dell’immobile stornata dal totale della quota millesimale riferita all’intero. Orbene, partendo da tale principio qualcuno è giunto ad affermare che, nella ripartizione dei 2/3 della spesa, si debba tener conto non più dell’intera quota millesimale attribuita alle unità immobiliari sottostanti al lastrico e ciò a prescindere dal fatto che esse siano interamente o parzialmente coperte bensì solo della porzione di tale unità immobiliare eventualmente coperta dal lastrico nel caso in cui essa sia coperta solo parzialmente. In altri termini, al fine di fornire un esempio concreto di tale opinione, se un’unità immobiliare è coperta dal lastrico solo nella misura del 20%, nella ripartizione dei 2/3 della spesa, a tale unità immobiliare deve essere attribuito esclusivamente il 20% della sua quota millesimale di proprietà. Ad avviso dello scrivente, la sentenza citata non ha assolutamente inteso modificare la precedente giurisprudenza e, per essere più precisi, non ha assolutamente voluto modificare l’orientamento precedente secondo il quale le unità immobiliari sottostanti al lastrico devono contribuire, nella ripartizione dei 2/3 della spesa, con la loro intera quota millesimale di proprietà, prescindendo dal fatto che esse non siano totalmente coperte dal lastrico in questione. I motivi su cui si fonda tale opinione sono diversi: • da un lato, in quanto la sentenza di che trattasi non ha enunciato chiaramente tale nuovo criterio, cosa che sarebbe stata necessaria ove avesse voluto introdurre un nuovo sistema di calcolo della contribuzione, innovando quello pacificamente usato fino a quel momento; • dall’altro lato, in quanto, se così avesse voluto, avrebbe dovuto dire che dell’unità immobiliare sottostante al lastrico si doveva tener conto solo della quota del valore millesimale riferita alla superficie coperta dal lastrico e non, come ha fatto, dell’intera quota millesimale riferita all’unità immobiliare sottostante al lastrico sulla quale, peraltro, incombeva la porzione dell’unità immobiliare sovrastante, cosicché anche quella porzione non era, evidentemente, interamente coperta dal lastrico stesso; • infine, in quanto la sentenza in questione si è, evidentemente, limitata a considerare come se l’immobile in questione fosse composto da due diverse unità così da dover individuare quella che, usufruendo del calpestio doveva contribuire nella misura di 1/3 della spesa totale e quella, invece, che usufruendo della copertura doveva contribuire nella restante parte della spesa corrispondente ai 2/3 di essa. In sostanza, quindi, la sentenza esaminata non ha fatto altro che confermare il principio tratto dalla lettera della norma in esame che fa riferimento al valore dei piani o delle porzioni di piano sottostanti al lastrico valorizzando la funzione di copertura di quest’ultimo.

di Giuseppe Magno


Il risarcimento spetta ai singoli condomini
Il principio, affermato da un recentissimo verdetto della Cassazione, è però contrastato da altre sentenze che invece ammettono la legittimazione del condominio ad agire, basandosi sulla giurisprudenza della Corte europea dei diritti dell’uomo

Con la sentenza 18.09.2014 n.19663 le Sezioni unite risolvono la questione riguardante la legittimazione dei singoli condomini ad agire in giudizio per far valere il diritto all’equa riparazione per la durata irragionevole del processo presupposto intentato dal condominio, in persona dell'amministratore, del quale i condomini stessi non siano stati parti.

Al riguardo, l'ordinanza interlocutoria n. 21062/2012 aveva rilevato che la Corte, con sentenze della prima sezione civile 23 ottobre 2009 n. 22558; 14 ottobre 2011, n. 21322 e 17 ottobre 2011, n. 21461, nell'affermare il difetto di potere rappresentativo in capo all'amministratore del condominio in ordine al diritto fatto valere in giudizio concernente l'equo indennizzo ai sensi della legge n. 89/2001, aveva osservato, anzitutto, che il condominio è privo di personalità giuridica in quanto unicamente ente di gestione delle cose comuni e l'amministratore può agire in virtù della sola delibera assembleare anche non unanime a tutela della gestione delle stesse mentre, per quanto concerne i diritti che i condomini vantano unicamente uti singuli, è necessario lo specifico mandato da parte di tutti i condomini. In base a siffatta premessa si è quindi ritenuto non esservi dubbio sul fatto che il diritto all'equo indennizzo per l’irragionevole durata di un processo non spetti all'ente condominiale, che è preposto unicamente alla gestione della cosa comune, in quanto l'eventuale patema d'animo conseguente alla pendenza del processo incide unicamente sui condomini che quindi sono titolari uti singuli del diritto a risarcimento.

L'enunciato principio di esclusività della titolarità del diritto all'equa riparazione in capo ai condomini uti singuli è contrastato da altro indirizzo, che invece ammette la legittimazione del condominio ad agire in base alla legge n. 89/2001. Di siffatto ultimo indirizzo (in relazione alla fattispecie propria del condominio) sono espressione, segnatamente, Cass., 18 febbraio 2005, n. 3396; Cass., 24 novembre 2005, n. 24841 e Cass., 17 aprile 2008, n. 10084, esse adducono a sostegno della propria tesi la posizione assunta dalla giurisprudenza della Corte EDU (si veda, in particolare, sebbene in dette pronunce non sia esplicitamente citata, la sentenza Comingersoll S.A. v. Portugal, del 6 aprile 2000), secondo cui anche per le persone giuridiche (e, più in generale, per i soggetti collettivi) il danno non patrimoniale, inteso come danno morale soggettivo, e non diversamente da quanto avviene per gli individui persone fisiche, conseguenza normale, ancorché non automatica e necessaria, della violazione del diritto alla ragionevole durata del processo, di cui all'art. 6 della Convenzione europea per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali, a causa dei disagi e dei turbamenti di carattere psicologico che la lesione di tale diritto solitamente provoca alle persone preposte alla gestione dell'ente o ai suoi membri.

La richiamata ordinanza interlocutoria precisa, peraltro, che la citata Cass. n. 10084/2008 (seguita poi da Cass., 11 dicembre 2009, n. 25981) esclude che in capo all'amministratore del condominio, in difetto di mandato assembleare, sussista il potere di intraprendere azioni non conservative quale quella relativa al diritto all'equa riparazione di cui alla legge n. 89/2001, il quale è ancorato all'accertamento della violazione dell'art. 6 della Convenzione CEDU, e cioè di un evento autonomo e diverso da quello oggetto del giudizio presupposto, ex se lesivo di un diritto della persona alla definizione di detti procedimenti in una durata ragionevole, e avente per oggetto un indennizzo per il pregiudizio sofferto dal soggetto per il periodo eccedente tale durata.

Il principio della spettanza ai soggetti collettivi del danno non patrimoniale da durata irragionevole del giudizio si è andato consolidando nella giurisprudenza della Corte di cassazione con specifico riferimento alle società, sia di capitali (Cass., 22 dicembre 2004, n. 23789; Cass., 23 agosto 2005, n. 17111; Cass., 12 luglio 2011, n. 15250; Cass., 8 maggio 2012, n. 7024), che di persone (Cass., 10 aprile 2003, n. 5664; Cass. 30 settembre 2004, n. 19647; Cass., 16 febbraio 2005, n. 3118; Cass., 2 febbraio 2007, n. 2246; Cass., 14 maggio 2010, n. 11761). La medesima giurisprudenza appena richiamata ha, peraltro, puntualizzato che il diritto alla trattazione delle cause entro un termine ragionevole è riconosciuto dall'art. 6, p. 1, della Convenzione, specificamente richiamato dalla legge n. 89/2001, art. 2 solo con riferimento alle cause "proprie" e, quindi, esclusivamente in favore delle "parti" della causa nel cui ambito si assume avvenuta la violazione e non anche di soggetti che siano ad essa rimasti estranei, essendo irrilevante, ai fini della legittimazione, che questi ultimi possano aver patito indirettamente dei danni dal protrarsi del processo; ciò al fine di escludere detto diritto in capo ai soci che non siano stati parti del giudizio al quale abbia partecipato soltanto la società (di capitali o di persone).

In riferimento alle controversie concernenti la legge n. 89/2001, art. 2, deve aggiungersi che il diritto alla trattazione delle cause entro un termine ragionevole è riconosciuto dall'art. 6, par. 1, della Convenzione citata, specificatamente richiamato dalla legge n. 89/2001, art. 2, solo in relazione alle cause proprie e quindi esclusivamente in favore delle parti della causa nel cui ambito si assume avvenuta la violazione e non anche in favore dei soggetti che siano ad essa rimasti estranei (v. Cass., sent. n. 23173 del 2012). Al riguardo, si è rilevato che il pregiudizio risarcibile si ricollega non alla situazione soggettiva che costituisce l'oggetto del processo presupposto, ma alle sofferenze correlate alla protrazione ingiustificata dello stesso; in tale ambito appare imprescindibile la partecipazione a tale causa, che, per altro, soprattutto nel giudizio civile, è sempre sorretta da un interesse non di mero fatto, ma giuridico, che sussiste anche in relazione al c.d. intervento adesivo o dipendente (Cass., sent. n. 23173, cit.).

Secondo la dottrina, la risarcibilità del danno morale resta ancorata saldamente alla qualità di parte processuale, pena la possibile duplicazione dei risarcimenti, come ritenuto da quella giurisprudenza che giudica irrilevante il disagio patito dai soci o dall'amministratore della società, anche se ai limitati effetti dell'accoglimento dell’ulteriore pretesa d’indennizzo da questi azionata in proprio. Il che deve naturalmente valere anche per i soci delle società di persone le quali, pur essendo prive di personalità giuridica, costituiscono un autonomo centro d’imputazione soggettiva di rapporti giuridici, anche agli effetti della c.d. legge Pinto (v. Cass., sent. n. 3118/2005).

Ne consegue che il singolo condominio non può essere ritenuto parte qualora sia rappresentato dall'amministratore. Sicché, posto che comunque, in tema di equa riparazione per irragionevole durata del processo ai sensi della legge n. 89/2001, art. 2, anche per le persone giuridiche e i soggetti collettivi il danno non patrimoniale, inteso come danno morale soggettivo, è, non diversamente da quanto avviene per gli individui persone fisiche, conseguenza normale, ancorché non automatica e necessaria, della violazione del diritto alla ragionevole durata del processo, di cui all'art. 6 della Convenzione medesima, a causa dei disagi e dei turbamenti di carattere psicologico che la lesione di tale diritto solitamente provoca alle persone preposte alla gestione dell'ente o ai suoi membri (v., ex plurimis, Cass., sent. n. 13986 del 2013), deve, perciò ammettersi la legittimazione del condominio ad agire in base alla legge, sia pure solo in presenza di mandato assembleare, non sussistendo in capo all'amministratore il potere di intraprendere azioni non conservative quale quella relativa al diritto all'equa riparazione di cui alla legge n. 89/2001.

Per altro verso, deve escludersi che il singolo condomino che non sia stato parte, in senso formale, nel processo presupposto sia legittimato ad agire per l’equa riparazione del danno da irragionevole durata del processo ex legge n. 89/2001.

Mette conto, infine, richiamare sul punto, a ulteriore suffragio della tesi come sopra accolta, la sentenza delle Sezioni unite n. 6072/2013, con la quale è stata risolta in senso negativo la questione della legittimazione degli ex soci di società che, parte in un giudizio di durata irragionevole, volontariamente si sia cancellata dal registro delle imprese senza aver agito per l'accertamento e la liquidazione del diritto all'equo indennizzo, a succedere alla società estinta nella titolarità del credito indennitario. In tale pronuncia si è rilevato che il credito oggetto del processo presupposto, sorto originariamente in capo alla società, che era parte di detto giudizio lungamente protrattosi, era controverso e perciò richiedeva l'accertamento e la liquidazione nel momento in cui la società aveva deciso di farsi cancellare dal registro delle imprese: siffatta scelta aveva implicato la tacita rinuncia della società al credito in questione, manifestandosi incompatibile con la volontà di pervenire al concreto accertamento e alla liquidazione del credito stesso, per poter poi provvedere all'eventuale ripartizione del ricavato tra i soci.

di Mauro Mascarucci


Pignorabilità del conto corrente “condominiale”
La normativa vigente consente, in definitiva, l’aggressione al patrimonio dei singoli condomini soprattutto, se non esclusivamente, quello di chi è in regola con i pagamenti, che potrebbero essere costretti a pagare di nuovo per sopperire agli ammanchi di cassa. Si spera che la giurisprudenza risolva il problema

È trascorso appena un anno da quando (18 giugno 2013) è entrata in vigore la legge n. 220/2012, conosciuta come la riforma della normativa condominiale, che già si mostrano rilevanti criticità operative, per la cui soluzione viene sollecitata la giurisprudenza, in attesa di nuovo intervento del patrio legislatore.

Quest’ultimo ne aveva individuato alcune e ha cercato di porvi rimedio: ci si riferisce all’art. 1, comma 9, del c.d. decreto legge destinazione Italia n. 145/2013, convertito in legge n. 9/2014, che ha colmato evidenti lacune (formazione degli amministratori), ha chiarito la portata di determinati precetti (sicurezza delle parti comuni), ha agevolato certe prassi contrattuali (fondo per la manutenzione straordinaria) e ha puntualizzato alcuni incombenti (sanzioni alle infrazioni regolamentari).

A prescindere dal risultato ottenuto, il legislatore non è potuto intervenire ovviamente su tutta la materia condominiale, già notevolmente emendata da poco, sicché si aspetta la risposta da parte dei giudici, che, viste le lungaggini dei processi civili, risulta finora affidata a provvedimenti in camera di consiglio, misure cautelari e ordinanze in sede di opposizione (salvo il procedimento sommario di cognizione ex art. 702-bis ss. c.p.c., è difficile, infatti, che si registrino sentenze a conclusione di un giudizio ordinario di cognizione, tanto meno in sede di legittimità).

Stando ai provvedimenti editi, forse il dibattito più vivace è da rinvenirsi in ordine alla problematica della pignorabilità o meno del conto corrente intestato al condominio, e, al riguardo, le pronunce dei giudici di merito sembrano mettere parzialmente in discussione principi in materia condominiale che si davano per scontati, specie per l’autorevole fonte di provenienza.

La problematica de qua sconta, a monte, l’irrisolta configurazione della natura giuridica del condominio, conseguendone, a cascata, incertezze esegetiche che disorientano soprattutto gli operatori pratici, segnatamente i terzi creditori del condominio (si pensi all’appaltatore che ha eseguito i lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare o il rifacimento della facciata, il fornitore di utenze, l’impresa delle pulizie, l’avvocato difensore, ecc.).

Il disposto normativo da cui prendere le mosse è il riformato art. 1129 c.c. il quale, al comma 7, obbliga «l’amministratore a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio», aggiungendo – forse pleonasticamente – che «ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica» del conto corrente condominiale.

La situazione si complica alla luce del nuovo disposto dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., secondo cui «i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini»; il capoverso precedente, dopo aver confermato, nell’àmbito interno, che l’amministratore deve riscuotere i contributi condominiali avvalendosi anche del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, contempla, sul versante esterno, l’obbligo dello stesso amministratore di «comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi».

Quest’ultimo perverso meccanismo di recupero del dovuto nei confronti dei condomini, previa “parcellizzazione” del credito a seguito dell’affermata parziarietà dell’obbligazione del condominio, ha causato una certa appetibilità del conto corrente intestato al condominio da parte dei terzi insoddisfatti, fino ad ora scoraggiati dal fatto che il titolo ottenuto (in via ordinaria o monitoria) nei confronti del condominio doveva essere azionato esecutivamente nei confronti del singolo partecipante.

In altri termini, anziché intraprendere la lunga e faticosa strada dell’escussione dei condomini morosi e, in seconda battuta, di quelli solventi, ma sempre correlando il quantum azionabile in via esecutiva alla caratura millesimale di appartenenza, non è sembrato vero per il terzo creditore poter aggredire (tutto e sùbito) questa sorta di “patrimonio” del condominio debitore.

A fronte delle legittime rimostranze di quest’ultimo, sono intervenuti i giudici dell’opposizione all’esecuzione – discutendosi, appunto, del “diritto della parte istante a procedere ad esecuzione forzata” o/e della “pignorabilità dei beni” ai sensi, rispettivamente, dell’art. 615, comma 1 e 2, c.p.c. – affermando, per la maggior parte, il principio dell’aggredibilità in toto del conto bancario condominiale.

Anche se trattasi di delibazioni sommarie proprie delle sospensive di cui all’art. 624 c.p.c., per ritenere la pignorabilità del conto corrente condominiale sono state espressamente disattese le eccezioni dell’opponente condominio volte, da un lato, a rimarcare il decisum delle Sezioni Unite n. 9148/2008, e, dall’altro, ad evidenziare le nuove modalità di recupero forzoso del credito come delineate dalla Riforma.

A questo punto, appare utile passare in rassegna qualche decisione, ricordando che siamo in presenza di un pignoramento presso terzi, ossia il fornitore, l’appaltatore, il somministrante, ecc. intendono pignorare, presso l’istituto bancario (debitor debitoris), il credito avente ad oggetto la restituzione del denaro depositato sul conto corrente.

Il Tribunale di Milano, con l’ordinanza del 27 maggio 2014, fonda il suo convincimento su due rilievi.

In primo luogo, si opina che il conto corrente debba considerarsi “autonomo” rispetto al patrimonio dei condomini, in forza del citato art. 1129, comma 7, c.c.; invero, la Riforma obbliga «l’amministratore a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle di qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio», tanto che lo stesso art. 1129, al comma 12, n. 4), precisa che costituisce grave irregolarità «la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini», facendo esplicito riferimento alla nozione di «patrimonio del condominio», in modo da tenerlo separato da quello dell’amministratore e dei singoli condomini; ne consegue l’obbligatorietà dell’apertura di conto corrente del condominio, le cui somme, che sullo stesso confluiscono, costituiscono patrimonio autonomo del condominio.

In secondo luogo, il tribunale del capoluogo lombardo ha spiegato che tutti i contributi versati dai partecipanti si “confondono” con le altre somme già ivi esistenti, andando perciò ad integrare quel saldo che è ad immediata disposizione del “correntista condominio”, secondo l’art. 1852 c.c., senza che mantenga alcun rilievo lo specifico titolo dell’annotazione a credito, né la provenienza della provvista dall’uno o dall’altro condomino; da ciò deriva che il credito pignorato è il credito alla restituzione delle medesime somme depositate, il quale trova causa, appunto, nel rapporto di conto corrente, rimanendo del tutto prive di significato le ragioni per le quali le singole rimesse siano state effettuate, come la provenienza delle stesse dall’uno o dall’altro condomino.

La conclusione è, pertanto, nel senso che il pignoramento del saldo del conto corrente condominiale, da parte del terzo creditore, è volto a soddisfare in via esecutiva la sola obbligazione per l’intero gravante sull’amministratore, e «non interferisce con il meccanismo del beneficio di escussione ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli». Sulla stessa lunghezza d’onda, si pone il Tribunale di Reggio Emilia, con l’ordinanza del 16 maggio 2014, la quale, pur prendendo atto che sia diffusa in giurisprudenza la tesi dell’assenza in capo al condominio di qualunque soggettività e/o autonomia patrimoniale e la ricostruzione di esso in termini di mero “ente di gestione”, ritiene che, nelle ipotesi in cui la gestione è effettiva, il condominio si atteggi quale «centro autonomo di imputazione di posizioni giuridiche».

Invero, qualora venga costituito un patrimonio – nella specie, un conto corrente – intestato formalmente all’ente di gestione, si realizza una (sia pur embrionale) autonomia patrimoniale derivante proprio dalle attività di gestione che, per ciò solo, determina l’imputazione della titolarità di essi in capo esclusivamente al condominio; in altri termini, atteso che le somme esistenti su tale conto sono formalmente intestate all’ente di gestione, che ne può disporre solo sulla base delle delibere dell’assemblea, le stesse devono ritenersi conseguentemente sottratte alla disponibilità dei singoli condomini, per cui si realizza la coincidenza tra soggetto debitore (condominio) e titolare del patrimonio aggredito (conto corrente).

Da questa constatazione, il magistrato emiliano fa derivare la conseguenza che il condominio è un centro di imputazione distinto dai suoi partecipanti e, siccome questo centro di imputazione ha un proprio organo decisionale (l’assemblea) che è competente a destinare le somme versate dai condomini, ne discende che, una volta effettuato il versamento, le somme escono fuori dalla disponibilità dei singoli, i quali, di fatto, non possono pretenderne la restituzione; sulle somme presenti nel conto, viene impresso un “vincolo di destinazione” che determina un’elisione del legame giuridico tra i singoli ed il condominio.

All’obiezione secondo cui ora esiste l’obbligo di preventiva e infruttuosa escussione dei condomini morosi, si ribatte che l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. non esclude che il creditore, prima ancora di agire contro i morosi, possa provare a soddisfare le proprie pretese creditorie contro il condominio, il quale è soggetto diverso rispetto ai condomini diligenti e ai condomini morosi; solo qualora tali fondi non siano presenti, allora il creditore del condominio ha titolo per il recupero del proprio credito nei confronti di singoli, pro quota, salvo il rispetto del beneficium excussionis stabilito a favore dei condomini “virtuosi”.

Sostanzialmente conforme si rivelano le ordinanze del Tribunale di Brescia del 30 maggio 2014 e del 1° agosto 2014 (quest’ultima emessa in sede di reclamo), mentre analoga conclusione viene raggiunta dal Tribunale di Catania, con il provvedimento del 26 maggio 2014, il quale, però, fonda la sua soluzione essenzialmente sui principi generali vigenti in materia di ripartizione dell’onere della prova, perché rigetta l’opposizione del condominio sul presupposto che «sarebbe spettato all’amministratore fornire la prova documentale che, sul conto corrente condominiale, non vi siano somme di pertinenza dei condomini morosi, allegando, ad esempio, copia del registro di contabilità condominiale (art. 1130, n. 7, c.c.) e degli estratti conto della banca ove è in essere il rapporto di conto corrente (art. 1129, comma 7, c.c.)».

Unica voce fuori dal coro – a quanto consta – risulta l’ordinanza del Tribunale di Pescara del 18 dicembre 2013, la quale, sulla base del nuovo disposto dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., evidenzia lapidariamente che il creditore procedente «non ha documentato, e neppure dedotto, di aver preventivamente escusso i condomini morosi, né di aver richiesto i relativi nominativi all’amministratore», sicché è inammissibile il pignoramento del conto corrente.

A ben vedere, in difetto ancora di una qualsiasi personalità giuridica autonoma in capo al condominio, le somme giacenti sul conto corrente “condominiale” sono sempre riferibili ai singoli condomini; qualora le stesse siano state versate dai condomini diligenti – e ciò succede il più delle volte – la riscossione coattiva del conto verrebbe attuata in violazione della condizione posta dall’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., ossia l’obbligatoria preventiva escussione dello specifico condomino moroso; in parole povere, pignorare tout court il conto corrente condominiale significa aggredire il patrimonio dei singoli partecipanti, ivi compresi – soprattutto se non esclusivamente – quello dei condomini “in regola con i pagamenti”, i quali potrebbero essere costretti a “scucire” ulteriori quattrini per sopperire agli ammanchi di cassa.

A. C.


L'amministratore ritorna sui banchi di scuola
Stabiliti i requisiti necessari per chi dovrà esercitare l’attività d’insegnamento. Il corso di formazione iniziale durerà 72 ore, mentre gli aggiornamenti obbligatori annuali saranno di almeno 15 ore

Finalmente, è stata colmata (con decorrenza dal 9 ottobre 2014) la lacuna concernente la formazione degli amministratori di condominio: da un lato, la legge n. 220/2012 aveva contemplato stringenti requisiti di onorabilità/professionalità per lo svolgimento di tale incarico, ma, dall’altro, non aveva previsto chi potesse ricoprire la carica di docente, chi organizzasse il corso, che struttura e durata dovesse avere quest’ultimo, quali materie si dovessero insegnare, e via dicendo.

In particolare, il novello art. 71-bis disp. att. c.c., alla lett. g, richiedeva, tra gli altri requisiti, che i futuri amministratori dovevano aver «frequentato un corso di formazione iniziale» ed aver svolto «attività di formazione periodica», in materia di amministrazione condominiale, ma era rimasto silente in ordine ai soggetti preposti all’organizzazione e gestione di tale attività didattica.

Per fortuna, ci ha pensato il decreto-legge 23 dicembre 2013 n. 145 - recante «Interventi urgenti di avvio del piano “Destinazione Italia”, per il contenimento delle tariffe elettriche e del gas, per la riduzione dei premi RC-auto, per l'internazionalizzazione, lo sviluppo e la digitalizzazione delle imprese, nonché misure per la realizzazione di opere pubbliche ed EXPO 2015» (convertito, per quel che qui interessa senza modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2014 n. 9) - e, in particolare, l’art. 1 che ha introdotto, al comma 9, la seguente integrazione: «a) con regolamento del Ministro della giustizia, emanato ai sensi dell’art. 17, co. 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400, sono determinati i requisiti necessari per esercitare l’attività di formazione degli amministratori di condominio nonché i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica prevista dall’art. 71-bis, co. 1, lett. g, disp. att. c.c., come modificato dalla legge n. 220/2012».

Rimane, purtroppo, confermato il comma 2 dell’art. 71 disp. att. c.c., il quale stabilisce che si possa prescindere dall’obbligo di formazione preventivo/periodico, contemplato nella suddetta lettera g), allorché si è in presenza di un amministratore «nominato tra i condomini dello stabile»; invero, l’aver esentato, in questa ipotesi, il soggetto di cui sopra dalla preparazione professionale si spiega poco, anche nei condominii di non modeste dimensioni, perché la qualità di amministratore c.d. interno non deve tralasciare tutte quelle esigenze di professionalità e di responsabilizzazione così avvertite dal citato art. 71-bis disp. att. c.c.

Ha trovato, altresì, conferma la previsione (di valenza transitoria) dell’ultimo comma del citato art. 71, laddove prescinde dai requisiti del titolo di studio e della formazione, ma solo iniziale, coloro che abbiano svolto attività di amministrazione di condominio «per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione», ossia nel periodo giugno 2010/giugno 2013; ciò si giustifica per consentire un passaggio indolore dal precedente al nuovo regime, premiando segnatamente chi già operava “nel campo”, ancorché non fosse in possesso del prescritto titolo di studio e non avesse svolto attività formativa iniziale, mentre é rimasto l’obbligo di aggiornamento periodico, volto quasi a colmare il deficit di formazione iniziale

In particolare, il regolamento – approvato con decreto del Ministro della giustizia 13.08.2014 n. 140 e pubblicato nella G.U. n. 222 del 24 settembre 2014 – si occupa del c.d. pacchetto formativo, superando quel vuoto legislativo della riforma la quale, pur prevedendo la formazione obbligatoria degli amministratori (iniziale e periodica) non recava alcun rinvio a una fonte normativa secondaria che individuasse i “paletti”, cioè sia i requisiti che dovevano essere posseduti per esercitare l’attività di formazione/aggiornamento, sia i criteri e le modalità di svolgimento dei corsi. In quest’ottica, vengono stabiliti, in modo omogeneo su tutto il territorio nazionale, gli standard per lo svolgimento della formazione multidisciplinare dell’amministratore (con correlato esame finale obbligatorio), aspetto, quest’ultimo, molto importante e delicato per l’intera realtà condominiale.

In proposito, stante il carattere imperativo di tale previsione, si ritiene che la preparazione giuridico/tecnico/contabile del nuovo amministratore, come anche la sua periodica formazione, costituiscano un indubbio presupposto per il corretto e proficuo adempimento del relativo mandato gestorio, il cui espletamento risponde ad esigenze generali che travalicano gli stretti confini della compagine condominiale, sicché la previsione di cui all’art. 71-bis, co. 1, disp. att. c.c., anche se non richiamata espressamente dall’art. 1138, co. 4, c.c. o dall’art. 72 disp. att. c.c., è insuscettibile di deroga a livello assembleare, anche all’unanimità dei partecipanti del condominio, riguardo al possesso dei requisiti condizionanti la possibilità di “svolgere l’incarico di amministratore”.

Mette punto evidenziare che, con il decreto n. 140, non si è ritenuto opportuno introdurre registri ad hoc dei formatori e dei responsabili scientifici, né uno specifico sistema di controlli da parte del Ministero della giustizia sui corsi di formazione, nonché sul possesso dei requisiti da parte dei formatori e dei responsabili scientifici, per un verso, perché la normativa primaria di riferimento, cui con tale decreto si dà attuazione, non aveva previsto alcuna previsione in merito ad eventuali albi, registri e controlli, e, per altro verso, perché tali incombenti, anche se eseguiti a campione, avrebbero fatto gravare a carico della medesima Amministrazione ulteriori oneri in termini di tempo, organizzazione e personale amministrativo da mettere a disposizione per l’espletamento delle suddette attività.

Nello specifico, il suddetto regolamento individua le finalità della formazione e dell’aggiornamento: in particolare, tali attività devono perseguire gli obiettivi di «migliorare e perfezionare la competenza tecnica, scientifica e giuridica in materia di amministrazione condominiale e di sicurezza degli edifici, promuovere il più possibile l’aggiornamento delle competenze appena indicate in ragione dell’evoluzione normativa, giurisprudenziale, scientifica e dell’innovazione tecnologica, accrescere lo studio e l’approfondimento individuale quali presupposti per un esercizio professionale di qualità».

Rileva, in questa sede, analizzare l’art. 5, il quale prevede lo svolgimento ed i contenuti dell’attività di formazione e di aggiornamento (non appannaggio esclusivo delle associazioni di categoria).

Segnatamente, il corso di “formazione iniziale” si svolge secondo un programma didattico - predisposto dal responsabile scientifico - della durata di almeno 72 ore ed articolato, nella misura di 1/3 della sua durata effettiva, secondo moduli che prevedono “esercitazioni pratiche”.

Gli obblighi formativi di “aggiornamento” hanno, invece, una cadenza annuale ed una durata di almeno 15 ore, riguardando elementi in materia di amministrazione condominiale - come sopra delineati - in relazione alla «evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici».

Si prescrive che l’inizio di ciascun corso, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici sono comunicati al Ministero della giustizia non oltre la data di inizio del corso, tramite PEC, all’indirizzo di posta elettronica che sarà tempestivamente indicato sul sito dello stesso Ministero.

Nello specifico, il suddetto corso deve contenere «moduli didattici attinenti le materie di interesse dell’amministratore”, quali: a) l’amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti ed ai poteri dell’amministratore; b) la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi; c) le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali; d) i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli edifici ed alla proprietà edilizia; e) la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai regolamenti edilizi, alla legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l’esercizio della professione ed alle disposizioni sulle barriere architettoniche; f) i contratti, in particolare quello d’appalto ed il contratto di lavoro subordinato; g) le tecniche di risoluzione dei conflitti; h) l’utilizzo degli strumenti informatici; i) la contabilità.

Al riguardo, possono muoversi “a caldo” i seguenti rilievi critici.

La lett. a, ossia «l’amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti ed ai poteri dell’amministratore», si rivela oltremodo generica, comprendendo in buona sostanza tutte le altre.

La lett. b ha ad oggetto “la sicurezza degli edifici”, e poi ci dovrebbero essere delle sottocategorie - «con particolare riguardo a …» - che tali talvolta non sono (ad esempio, il risparmio energetico).

La lett. c parla di «spazi comuni» e di «ripartizione dei costi» che costituisce una terminologia atecnica, peraltro senza occuparsi, rispettivamente, delle interferenze con le proprietà esclusive e delle procedure di riscossione dei contributi condominiali.

La lett. d menziona i «diritti reali» (figura amplissima), «con particolare riguardo al condominio» (che dovrebbe essere oggetto l’unico oggetto del corso) e «alla proprietà edilizia» (ignorandosi sotto quale profilo).

La lett. e accomuna istituti generali («normativa urbanistica») con aspetti del singolo edificio («barriere architettoniche»), facendo riferimento ad una (non meglio precisata) «legislazione speciale delle zone territoriale di interesse della professione».

La lett. f si preoccupa della contrattualistica, prestando la giusta attenzione all’appalto, ma dimenticandosi del contratto di locazione, di somministrazione, d’opera, di assicurazione, ecc.

La lett. g concerne le «tecniche di risoluzione dei conflitti», con chiaro rimando alle ADR, ma tace sulla mediazione e su qualsiasi problematica afferente alle controversie (in primis, l’impugnativa della delibera).

La lett. h riguarda «l’utilizzo degli strumenti informatici», cui sarebbe da aggiungere il sito internet del condominio, ossia strumenti usati dal professionista non solo per i suoi interessi, ma anche per quelli della collettività.

La lett. i, infine, si prende cura della “contabilità”, forse sotto l’aspetto del bilancio, ma si scorda dei profili fiscali e tributari (amministratore come sostituto d’imposta e pagatore di tasse).

Peraltro, il regolamento de quo non affronta affatto, tra le materie “giuridiche”, l’assemblea, le innovazioni, il contenzioso, ecc., mentre, tra quelle “tecniche”, risulta assolutamente silente in materia di privacy, videosorveglianza, impianti radiotelevisivi e di produzione di energia, e quant’altro.

Su quest’ultimo punto, tuttavia - come correttamente evidenziato dal Sottosegretario del Ministero della giustizia - le materie di cui sopra, «anche se non esaustive, rappresentano il contenuto minimo obbligatorio dei corsi di formazione, nel senso che il programma formativo dovrà comunque ricomprenderli, salvo poi prevedere anche contenuti ulteriori perché funzionali alla completa formazione dell’amministratore condominiale».

di Alberto Celeste - Magistrato


Il fondo speciale per la manutenzione straordinaria e le innovazioni
La modifica al testo dell’art. 1135 c.c. introdotta dalla legge n. 220/2012, era apparsa opportuna anche se dirompente per la gestione quotidiana. Le implicazioni di un’aggiunta del 2014, al medesimo articolo del codice civile, che cambia parzialmente l’assunto

Le uniche, ma rilevanti, modifiche apportate dalla legge n. 220/2012 al testo dell’art. 1135 c.c., avente ad oggetto le attribuzioni dell’assemblea, riguardavano la rimodulazione del n. 4 del comma 1, il quale contemplava le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, stabilendo che si dovesse «obbligatoriamente» costituire «un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori» da eseguire.

La novità introdotta dalla Riforma era apparsa particolarmente opportuna, anche se dirompente per la gestione quotidiana, nel senso che, dal 18 giugno 2013, l’approvazione dei lavori di cui sopra – si pensi, rispettivamente, al rifacimento della facciata dell’edificio o all’installazione di un ascensore nella tromba delle scale – e, quindi, la decisione di affrontare spese notevoli per il bilancio condominiale, presupponeva che si mettesse da parte la necessaria “provvista” per adempiere, puntualmente e compiutamente, le obbligazioni nei confronti del terzo.

La prescritta obbligatorietà della costituzione preventiva del fondo speciale consentiva di garantire il terzo creditore del corrispettivo dovutogli in virtù degli accordi negoziali da sottoscrivere, e, al contempo, preveniva, a monte, il fenomeno della morosità, perché così si escludeva l’eventuale fase patologica dell’inadempimento dell’obbligazione, da parte del condominio, di pagare il prezzo convenuto.

In pratica, salvo apposita dispensa da parte dell’assemblea, che lo esentasse espressamente da ogni responsabilità al riguardo, l’amministratore avrebbe dovuto rifiutarsi tout court di stipulare se non avesse avuto “in cassa” la liquidità per far fronte agli impegni nei confronti del manutentore e dell’appaltatore, così imponendogli di procedere alla riscossione prima (e non dopo) la stipula del contratto con il terzo.

Tale obbligo ha finito, tuttavia, per ritardare, se non addirittura paralizzare, l’esecuzione delle delibere, specie se attinenti lavori importanti da eseguirsi nello stabile o per ottemperare a obblighi di legge – ad esempio, per l’impermeabilizzazione del lastrico solare o per la messa a norma dell’impianto elettrico dell’autorimessa – laddove era prassi, invece, raccogliere i fondi durante l’esecuzione delle opere de quibus, saldando il terzo creditore al momento del raggiungimento della relativa disponibilità economica.

Sul punto, è intervenuto il decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145 (c.d. destinazione Italia) - convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9 - che, mediante l’art. 1, comma 9, lett. d), ha aggiunto, all’art. 1135, comma 1, n. 4), il seguente periodo: «se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, tale fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti».

Pertanto, il legislatore del 2014 affida ora ai condomini la facoltà alternativa di stabilire, in sede di delibera, che il contratto da stipulare con l’appaltatore dei lavori di manutenzione straordinaria o delle opere di innovazione preveda un pagamento collegato ai relativi stati di avanzamento, nel qual caso il fondo speciale può essere costituito in relazione ai pagamenti dovuti di volta in volta.

La Relazione che ha accompagnato il decreto d’urgenza ha, infatti, individuato la ratio di tale aggiunta nel «contemperare le meritorie esigenze economiche dei proprietari con quelle creditorie dell’appaltatore, altrettanto meritorie, nell’attuale recessione economica, onde impedire evidenti disincentivi all’adozione di nuove delibere per l’avvio di lavori di ristrutturazione».

È ovvio che deve essere la delibera assembleare, che approva l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria o le innovazioni, a determinare con precisione – e la prassi, purtroppo, registra una certa “leggerezza” sul punto, a prescindere, talvolta, dalle oggettive difficoltà correlate alla peculiarità dei lavori da eseguire – le modalità di pagamento per stati di avanzamento all’interno del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, poiché solo questo definito contenuto del rapporto negoziale con l’appaltatore può esonerare i condomini dal versare l’obbligatorio intero fondo preventivo.

Affinché il nuovo fondo speciale soddisfi la sua particolare finalità, è necessario che sia l’oggetto del futuro appalto, ossia la puntuale indicazione delle opere da eseguire nelle parti comuni dell’edificio, sia il corrispettivo effettivamente dovuto all’appaltatore in conseguenza dei relativi lavori, siano inequivocamente predeterminati (o sufficientemente predeterminabili) nel contesto negoziale sottoscritto dai contraenti.

Sembra, però, che i due fondi adesso contemplati dallo stesso art. 1135, n. 4), c.c. rivelino natura e modalità operative abbastanza differenti: il fondo speciale “unico” ideato dalla Riforma del 2012 è un fondo necessariamente preventivo rispetto all’esecuzione dei lavori, mentre il fondo “graduale” di cui alla legge n. 9/2014 costituirebbe un fondo strutturalmente successivo e conseguente alla realizzazione delle opere.

In altri termini, quest’ultimo, essendo allestito soltanto dopo l’approvazione dei singoli stati d’avanzamento, presupporrebbe la già avvenuta esecuzione delle opere contabilizzate e, quindi, a differenza del primo, anche l’immediata esigibilità del credito dell’appaltatore per la parte di prezzo corrispondente a quello specifico stato di avanzamento; i pagamenti seguirebbero il frazionamento dei lavori e il fondo andrebbe a coprire il minor importo previsto per il parziale intervento eseguito sulle parti comuni.

Non si nasconde, però, che la costituzione del fondo de quo a lavori compiuti snaturi completamente la ragione dell’istituto come originariamente contemplato dal legislatore della Riforma, sicché appare preferibile ritenere che la seconda parte del n. 4) dell’art. 1135 c.c. abbia inteso riferirsi a quel “fondo” prescritto nella prima parte, ossia quello ante operam (d’altronde, sul carattere “anticipato”, oltre che obbligatorio, del nuovo fondo milita espressamente la Relazione al decreto-legge n. 145/2013).

Parimenti, appare equivoco, e comunque foriero di incertezze operative, il riferimento al fatto che il “pagamento”, necessariamente correlato al corrispettivo concordato per i lavori appaltati, possa essere «graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento»; invero, il riferimento ai S.A.L., ove si frazioni l’unica prestazione d’opera in più sezioni non aventi caratteristiche di lotti autonomi, rischia di non assicurare la certezza del tempo dell’adempimento, con probabile snaturamento della certezza dei rapporti giuridici che la costituzione preventiva della c.d. provvista era, invece, destinata a garantire.

Comunque, la modifica introdotta dalla legge n. 9/2014 non fa venire meno l’originario fondo speciale – il nuovo fondo “può” essere costituito, e non “deve” – nel senso che l’attuale facoltà di “pagamento graduale” resta pur sempre un’alternativa rimessa alla discrezionalità dell’assemblea, peraltro difficilmente praticabile ove i lavori si concludano in un’unica soluzione e i pagamenti avvengano in tempi stretti.

Rimane, però, irrisolto il problema di individuare cosa abbia voluto intendere il legislatore della Riforma per “costituzione” del fondo speciale, perché, in proposito, sono state avanzate molte ipotesi, talvolta addirittura tese a negare la stessa obbligatorietà del fondo de quo: alcuni hanno sostenuto che la prescritta costituzione comportasse la mera istituzione, per così dire, virtuale, ossia senza versamento di alcuna somma; altri hanno reputato che sarebbe stato sufficiente tenere una contabilità separata, ossia una semplice destinazione di somme, quasi una riserva “in conto lavori” da inserire in bilancio; altri ancora, in parte anticipando le novità legislative, avevano optato per un “fondo a formazione progressiva”.

Appare più ragionevole opinare che, affinchè il fondo di cui alla prima parte dell’art. 1135, n. 4), c.c. possa dirsi “costituito”, occorra l’effettivo versamento integrale dei relativi contributi (“di importo pari all’ammontare dei lavori”) da parte di tutti condomini, in maniera simile a quanto dispone, ad esempio, l’art. 37 c.c., non essendo sufficiente un mero atto di “destinazione” assembleare delle spese ripartite a far fronte ai bisogni derivanti dall’esecuzione dei lavori, sul modello dell’art. 167 c.c.

In ogni caso, il conto corrente intestato al condominio, imposto dall’art. 1129, comma 7, c.c., su cui verrà accreditato, di regola, il fondo speciale per le opere straordinarie e le innovazioni, anche se autonomo, non è sottoposto dalla legge a misure di conservazione, in modo da concentrarvi la garanzia dei creditori; alcun vincolo sorge dalla costituzione del fondo per i lavori manutentivi o innovativi dell’edificio al soddisfacimento dei debiti connessi alla proprietà condominiale, il che rende possibile in ogni momento la distrazione delle somme raccolte e la loro restituzione ai singoli.

Il fondo speciale non è, infatti, inquadrabile fra i patrimoni separati, in quanto la stessa previsione normativa non imprime ad esso alcun vincolo di destinazione, ossia esso non è per legge legato allo scopo per cui è stato costituito, potendo essere distratto dall’assemblea, la quale ne conserva la disponibilità; ne consegue che tale fondo potrebbe formare oggetto di esecuzione da parte di tutti i creditori del condominio, trattandosi di somme non facenti più parte del patrimonio dei singoli condomini che le hanno versate, ma che neppure possono essere considerate a garanzia delle sole obbligazioni assunte per la realizzazione di quei lavori che hanno imposto la costituzione del medesimo fondo.

Può succedere, però, che l’assemblea decida lo stesso di approvare le opere di manutenzione straordinaria o le innovazioni soprassedendo volutamente alla costituzione del fondo speciale, per cui ci si chiede quale tipo di invalidità (nullità o mera annullabilità) inficia tale delibera.

Al riguardo, occorre premettere che il legislatore del 2013, postulando la preventiva costituzione del fondo speciale per i summenzionati lavori, ha inteso soddisfare l’interesse - non solo generale al corretto funzionamento dell’ente condominiale, poiché unicamente la concreta anticipata disponibilità dell’importo occorrente per il pagamento delle opere straordinarie permette di affrontare, poi, con maggiore tranquillità l’ordinaria gestione del condominio, bensì anche - del singolo condomino, perché, in tale modo, si esclude, a monte, il rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo il nuovo meccanismo escussorio di cui all’art. 63, commi 1 e 2, disp. att. c.c.

In quest’ottica, l’assemblea non potrebbe deliberare, a maggioranza, di by-passare l’allestimento del fondo in questione – pur ove abbia ricevuto il preventivo consenso dell’appaltatore il quale, pur di lavorare, in un periodo di crisi edilizia come l’attuale, rinuncia a vedersi precostituito il corrispettivo della sua prestazione – in quanto l’anticipato effettivo pagamento di tutte le quote dovute dai condomini per costituire il fondo speciale mette al riparo il singolo dall’eventualità di essere chiamato a rispondere delle quote lasciate inadempiute dai morosi (una volta rimasto infruttuoso il recupero a carico di questi ultimi).

Resta fermo, in forza dell’immutato art. 1135, comma 2, c.c., che l’amministratore possa sempre ordinare lavori di manutenzione straordinaria aventi carattere di urgenza, dovendo solo «riferirne nella prima assemblea»; se, invece, l’assemblea intendesse ratificare, e di conseguenza approvare, le spese straordinarie, ma prive dei connotati di indifferibilità e urgenza, effettuate dall’amministratore senza la preventiva autorizzazione, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva delibera, allora dovrebbe ritenersi necessaria la contestuale predisposizione del fondo speciale di cui sopra.

di Alberto Celeste

Il rendiconto, strumento per gestire con trasparenza
Ispirandosi alla giurisprudenza, il legislatore ha introdotto nel Codice civile un articolo totalmente nuovo (1130 bis), che disciplina il controllo delle finanze

La riforma del Condominio, legge 11 dicembre 2012, n. 220 (di cui La Proprietà Edilizia si è occupata in più occasioni), ha modificato in molti punti la disciplina degli immobili in condominio così era configurata nel codice civile del 1942. In particolare, la riforma ha cercato di consolidare in norme le decisioni più recenti della Corte di cassazione in materia condominiale ma ha avuto anche l’ambizione di creare qualcosa di totalmente nuovo. Tra le tante novità introdotte spicca, in particolare, l’introduzione di un articolo ad hoc che disciplina uno strumento fondamentale per la gestione finanziaria del condominio. Si tratta del nuovo rendiconto condominiale, all’art. 1130 bis che recita: «Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».

Tale disposizione s’inquadra nell’esigenza di favorire un maggior controllo della gestione condominiale da parte dei condomini, anche a fronte di un irrigidimento della giurisprudenza verso gli amministratori di condominio.  

Con la sentenza 5 ottobre 2011, n. 36022, infatti, la Cassazione ha stabilito che il reato di appropriazione indebita si può verificare a carico dell’amministratore anche per ammanchi di importi esigui nei fondi condominiali, quando la giacenza sia inferiore a quanto risulta dalla contabilità condominiale, dal momento che una differenza contabile di minima entità potrebbe fondarsi anche su presupposti non leciti. I giudici hanno così affermato che l'esiguità dell'ammanco di cassa di per se stessa non è in grado di escludere la responsabilità penale dell'amministratore di condominio per il reato di appropriazione indebita aggravata, sia sul piano oggettivo che soggettivo. Sino alla riforma del 2013 la disciplina sul rendiconto e sulla gestione economica appariva piena di lacune. A questa deficienza normativa ha cercato di supplire la giurisprudenza, segnando una serie di principi che l'amministratore deve conoscere e osservare per una corretta gestione della cassa del condominio:

l'amministratore è obbligato a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato a ciascun condominio da lui amministrato, onde evitare che possa sorgere confusione tra il suo patrimonio personale e quelli dei diversi condominii che gestisce, nonché tra questi ultimi;

per contro il singolo condomino ha un vero e proprio diritto soggettivo a vedere versate le sue quote, sia per sopperire alle spese che per gli eventuali fondi, su un conto corrente intestato al condominio e non personalmente all’amministratore, e a conoscere l’entità degli interessi che maturino a suo favore; la mancata adozione da parte dell'amministratore di condominio di un conto corrente apposito per la gestione condominiale costituisce perciò da sola un’irregolarità di tale gravità da comportare la revoca del mandato;

ne consegue che è illegittima la deliberazione dell’assemblea di condominio che preveda di far affluire i versamenti delle quote condominiali sul conto corrente personale dell’amministratore, in quanto ciò integra lesione del diritto di ciascun condominio alla perfetta trasparenza, chiarezza e facile comprensibilità della gestione condominiale, limite inderogabile alle scelte discrezionali e gestionali degli organi di amministrazione e governo del condominio;

è legittimo, tuttavia, che le Poste Italiane S.p.A. si rifiutino di far accedere il singolo condomino all’estratto del conto corrente intestato al condominio, ex art. 22 l. n. 241/90, in quanto il diritto d’accesso è recessivo rispetto al diritto alla riservatezza (v. T.A.R. Lazio, sez. II, 17 gennaio 2002, n. 1294, in Arch. Locazioni, 2002, 332).

Queste norme sono state ritenute così importanti dal legislatore che per una parte sostanziale è stata fatta confluire nella riforma del condominio.  La disciplina del rendiconto condominiale, dettata dal neo-introdotto articolo 1130-bis del Codice civile, appare di assoluta novità. Si prevede una più complessa redazione del bilancio consuntivo, con molti nuovi adempimenti, formali e sostanziali. Il Codice civile del 2013 ha assunto una posizione innovativa rispetto alla giurisprudenza, che fino ad oggi riconosceva una sostanziale libertà di forme al rendiconto purché idoneo a informare il condomino sulle modalità di gestione. In base all’art. 11 delle disposizioni preliminari del Codice civile, la legge – in assenza di espressa disposizione normativa – non può disporre che per il futuro.

La norma non si applica dunque a tutte le situazioni giuridiche che ancora non hanno esaurito i loro effetti, e che hanno tratto origine sotto la vigenza della legge precedente. L’obbligo di rendiconto sorge, per l’amministratore, con l’aprirsi di un nuovo esercizio annuale, al termine del quale egli dovrà rendere il conto della propria gestione (articolo 1130, comma 2 del Codice civile nella vecchia formulazione).

Ne consegue che gli adempimenti previsti dal nuovo articolo 1130-bis, entrato in vigore il 18 giugno 2013, trovano applicazione solo agli esercizi condominiali che vedono la loro origine in data successiva all’entrata in vigore della norma. Per quanto riguarda la documentazione da allegare, la nuova disciplina prevede: 

REGISTRO DI CONTABILITÀ. Per contenuto e forme, è in linea con il registro di cassa. In esso andranno annotate tutte le voci in entrata e uscita in ordine cronologico e seguendo un metodo analitico per la rilevazione contabile degli eventi di gestione economica rilevanti. In merito alla tenuta e conservazione dei predetti registri non è imposta alcuna particolare forma o sistema contabile, ma prevede l’obbligo di tenuta dei registri sui quali siano annotate le informazioni richieste dal codice civile, nei termini prescritti (30 giorni dall’effettuazione dell’operazione), ciò è condizione necessaria e sufficiente alla corretta tenuta dei registri. La tenuta del registro di contabilità è libera: 1) non esiste alcun regime contabile specifico (partita semplice, partita doppia), purché i singoli movimenti siano esposti cronologicamente; 2) non esiste alcuna forma specifica di conservazione del registro (cartacea, elettronica, registro numerato, a fogli mobili ecc; 3) non vi è nessun obbligo di vidimazione o bollatura iniziale. Nel rispetto del principio di chiarezza e trasparenza cui si rifà la riforma, ogni condomino ha diritto di prendere visione del registro di contabilità e di ottenerne, a proprie spese copia firmata dall’amministratore.

RIEPILOGO FINANZIARIO. Per struttura e caratteristiche si potrebbe definire come lo stato patrimoniale del condominio, in quanto rappresenta una “fotografia” della situazione, definendo lo stato delle attività e passività, enucleando crediti, debiti ed eventuali fondi di riserva. Il riepilogo finanziario ha quindi la finalità di individuare la situazione dello stato patrimoniale del condominio amministrato.

LA NOTA SINTETICA ESPLICATIVA. È un documento propedeutico in quanto ha la finalità di descrivere sinteticamente l’intera gestione annuale, dando conto non solo dei rapporti in corso, ma anche delle questioni pendenti. In particolare, la nota di accompagnamento sull’andamento della gestione annuale è assimilabile alla nota integrativa prevista per i bilanci delle società di capitali, nella quale sono fornite informazioni sulla situazione finanziaria, patrimoniale nonché altre informazioni relative all’andamento della gestione condominiale. Tuttavia tale documento non deve contenere un’analisi approfondita dei singoli dati, ma deve fornire informazioni sugli eventi di maggior rilievo e analizzare quelli che presentano sensibili variazioni rispetto ai periodi amministrativi precedenti. Nella nota, essendo principalmente un documento descrittivo, occorre riferire ai condomini sulle circostanze che hanno determinato eventi di particolare importanza nel corso della gestione e i riflessi che tali accadimenti hanno avuto e potranno avere sulla situazione economica e patrimoniale del condominio.

La riforma del condominio non ha previsto alcuno schema obbligatorio per la redazione della nota sintetica esplicativa ma tale documento potrebbe essere elaborato secondo lo schema di seguito riportato:

Premessa: dati del condominio, dati dell’amministratore, data di presa in carico della gestione.

Fatti di rilievo verificatisi nel corso dell’esercizio: Lavori in corso, principali problematiche condominiali, eventi imprevisti.

Principali variazione delle voci di attività (crediti): commento delle variazioni intervenute nelle singole voci.

Principali variazioni delle voci di passività (debiti): commento delle variazioni intervenute nelle singole voci.

Principali variazioni delle voci di uscita: commento delle variazioni intervenute rispetto alle voci preventivate.

Principali variazioni delle voci di entrata: commento delle variazioni intervenute rispetto alle voci preventivate.

Controversie giudiziali in corso: esposizione dei contenziosi in essere, motivazioni e stato dei procedimenti.

Personale dipendente: riepilogo dei costi e delle eventuali problematiche emerse nel corso dell’anno.

Creditori/Fornitori: sintesi dell’esposizione creditoria/debitoria verso i principali creditori/fornitori.

Informazioni sui beni mobili e immobili: elenco delle proprietà condominiali, sintesi sullo stato dei beni, eventuali interventi di manutenzione da porre in essere, sintesi delle locazioni in corso.

I tre documenti di cui sopra, dunque, costituiscono il rendiconto condominiale, che deve essere sottoposto all’attenzione dei singoli condomini, previo invio di copie allegate all’atto della convocazione dell’assemblea.

Il “principio di cassa”

  Come per la tenuta del registro di contabilità, anche per il riepilogo finanziario e la nota di accompagnamento non esistono schemi o forme prescritte dalla legge, non vi sono dunque vincoli in senso lato sulla modalità di tenuta e di esposizione del rendiconto, purché contengano tutte le informazioni prescritte dal codice civile.

In merito ai principi cui l’amministratore deve attenersi nella redazione del rendiconto condominiale, l’art. 1130 1° comma, così come novellato, dispone che «il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio …». Il legislatore non fornisce alcun criterio di redazione del rendiconto condominiale ma elenca tutte le informazioni che in esso devono essere riportate.

La volontà di eliminare ogni riferimento al principio di competenza e l’obbligatoria presenza delle voci di entrata e uscita fanno supporre che l’adozione del principio di cassa debba ritenersi come linea di condotta principale nella redazione del rendiconto condominiale, tuttavia il principio di cassa, da solo, non è in grado di fornire gli ulteriori dati richiesti dal primo comma dell’art. 1130 del c.c., ossia tutte quelle informazioni inerenti alla situazione patrimoniale del condominio (crediti, debiti, fondi di riserve e disponibilità condominiali) nonché tutte le altre informazioni concernenti l’andamento condominiale.

Funzioni del revisore contabile

Il nuovo testo ha introdotto, altresì, la figura del revisore contabile, peraltro spesso contenuta nei regolamenti di condominio. Il suo incarico consiste nel prendere visione degli estratti conto e delle pezze giustificative relative all’esercizio che si è appena concluso, in modo da verificare la reale rispondenza degli stessi e poter accertare in sede di assemblea la regolarità della tenuta contabile. La nomina del revisore è delegata dall’assemblea, seguendo gli stessi criteri di maggioranza utilizzati per la nomina dell’amministratore. Il compenso da versare per il controllo contabile effettuato dovrà essere ripartito secondo i millesimi di proprietà. In merito alla durata del mandato da conferire al revisore, poiché di solito si procede solo una volta all’anno alla revisione dei conti, è possibile limitare l’incarico nel tempo oppure stipulare un contratto pluriennale. Quest’ultima soluzione è comunque preferibile, poiché garantisce una maggiore continuità, visto che l’art. 1131-bis parla di «più annualità».

Il Consiglio di condominio

Il legislatore, con la riforma del 2012, ha anche previsto la nomina di un Consiglio di condominio (detto anche Consiglio di amministrazione), già previsto dal vecchio art. 16 r.d.l. del n. 56/1934. Il riformatore, reinserendo legislativamente tale organo, gli ha attribuito solo specifiche funzioni consultive e di controllo. Sulla costituzione, la norma prescrive che «l’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari». Prima dell’introduzione della riforma, la conservazione dei documenti riguardanti la gestione del condominio è sempre stata oggetto di discussione, e ante riforma si faceva riferimento all’art. 2220 del c.c. nonché ai termini di prescrizione decennale dei diritti, come fonti normative cui ispirarsi per giustificare la conservazione decennale della documentazione contabile e gestionale del condominio.

Con la riforma, l’art. 1130 bis c.c. ha definitivamente stabilito che le scritture contabili e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. È opportuno precisare che il termine imposto dalla legge è riferito al singolo movimento (registrazione) e non all’esercizio di riferimento.

È bene fare attenzione tuttavia che il dettato normativo, posto all’interno della norma relativa al “rendiconto”, si riferisce alle scritture contabili (registro di contabilità e rendiconto) e ai documenti giustificativi che le hanno originate (fatture, ricevute, estratti conti ecc.). Nulla dice in merito agli altri registri previsti dalla riforma, quali il registro dell’anagrafe condominiale, il registro di nomina e revoca dell’amministratore e il registro dei verbali di assemblea per i quali è opportuna una loro conservazione a tempo indeterminato, unitamente alle tabelle millesimali, al regolamento di condominio e alla documentazione tecnica relativa alla sicurezza degli impianti e delle strutture condominiali, affinché sia possibile avere una continuità storica della vita del condominio.

 Il nuovo art. 1130-bis c.c. rende la conservazione dei documenti contabili obbligatoria per dieci anni. Il termine decorre dalla data di registrazione degli stessi. Tale arco temporale vale solo per scritture di natura contabile ovvero tutta la documentazione idonea a rappresentare cronologicamente gli accadimenti di gestione condominiale (atto o fatto di gestione economicamente rilevante). Nella contabilità assumono importanza solo le scritture cronologiche, perché determinanti per gli aspetti probatori e per ricostruire dettagliatamente l’azione amministrativa posta in essere dall’amministratore. Nell’obbligo di conservazione decennale rientrano anche i “documenti giustificativi”, chiamati più comunemente “pezze”, che descrivono le singole entrate e uscite.

di Mauro Mascarucci e

Coinvolgere l'inquilino nella vita del condominio
La riforma del 2013 ha comportato una maggiore tutela anche di soggetti non necessariamente proprietari

L’impostazione originaria del codice civile del 1942 che, nella gestione delle cose singole e comuni, denotava un’impronta prettamente patrimonialistica, si è venuta scontrando con la necessità di tutela degli interessi umani connessi all’abitare e, più in generale, sotto la spinta dei principi costituzionali, di tutela della personalità, anche di soggetti non necessariamente proprietari ma semplici fruitori di servizi comuni.

Tradizionalmente, i conduttori delle unità immobiliari erano, di solito, considerati estranei ai rapporti condominiali, ma già la giurisprudenza aveva via via individuato zone di interferenza tra il rapporto di locazione e l’istituto condominiale, sia pure non circoscrivendole con precisione e fornendo soluzioni spesso contrastanti (godimento e modifica delle cose comuni, efficacia delle disposizioni regolamentari, pretese risarcitorie, tutela possessoria, ecc.).

Con la legge n. 392/1978, all’art. 10, si era, poi, prevista la possibilità, per gli inquilini, di concorrere alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, nonché di partecipare alle assemblee condominiali (senza, però, diritto di voto) in cui si discutesse della modifica degli altri servizi comuni.

Dopo qualche oscillazione iniziale, la giurisprudenza di legittimità, sul rilievo che la legge n. 392 citata disciplinava solo i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio, si era consolidata nel senso che l'amministratore avesse diritto di riscuotere pro-quota (ai sensi dell’art. 1123 c.c.) i contributi relativi alle spese di manutenzione delle cose comuni e ai servizi comuni direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari facenti parte del condominio.

Quindi, anche se relativamente alle spese del servizio comune di riscaldamento competeva al conduttore il diritto di voto, in luogo del condomino-locatore, nelle delibere assembleari riguardanti la relativa gestione ex art. 10 citato, il mancato pagamento degli oneri condominiali da parte dello stesso conduttore rilevava soltanto per il locatore, che avrebbe potuto agire per la risoluzione del contratto per inadempimento a causa del mancato rimborso degli oneri accessori a suo carico.

Sotto un altro profilo – anche qui dopo qualche oscillazione iniziale – la Cassazione era oramai dell’avviso che l'art. 10 della legge sul c.d. equo canone non avesse comportato modificazioni al disposto dell'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. (vecchio testo), che disciplinava la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea ai soli “condomini”, con la conseguenza che tale avviso doveva essere comunicato al proprietario e non al conduttore dell'appartamento, restando solo il primo a farsi parte diligente per informare il secondo dell'avviso di convocazione ricevuto dall'amministratore onde consentirgli di partecipare alle delibere previste dal citato art. 10, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore potessero farsi ricadere sul condominio, che – come ripetevano tralaticiamente da anni i giudici di legittimità – rimaneva «estraneo al rapporto di locazione».

Restava inteso che, ove il conduttore fosse stato convocato dal locatore per gli argomenti all’ordine del giorno di sua pertinenza, lo stesso era legittimato a impugnare le eventuali delibere viziate, sempre che avessero a oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento.

Tuttavia, al di fuori di queste, non si attribuiva all’inquilino un potere generale di sostituirsi al proprietario nella gestione dei servizi condominiali, sicché, ad esempio, doveva escludersi la legittimazione del primo a impugnare la delibera assembleare di nomina dell’amministratore, oppure di approvazione del bilancio preventivo o del regolamento di condominio.

In pratica, anche se l’amministratore sapeva chi fosse il conduttore, oppure gli era stata comunicata l’esistenza di un contratto di locazione, doveva “fingere” di non conoscere l’inquilino e rivolgersi soltanto al proprietario, unico suo legittimo destinatario: infatti, era a lui che doveva richiedere i contributi condominiali non corrisposti, ed era sempre a lui che doveva indirizzare gli avvisi di convocazione per l’assemblea.

Sul primo versante, ossia quello relativo alla riscossione dei contributi, sembra che nulla sia cambiato a seguito della legge n. 220/2012 - entrata in vigore il 18 giugno 2013 - nel senso che l’amministratore deve continuare a riscuotere i contributi soltanto dai “condomini” (tale espressione, peraltro, è richiamata ripetutamente nel corso dei cinque capoversi in cui ora si articola l’art. 63 disp. att. c.c.).

Diverso appare, invece, il discorso sul secondo versante, ossia quello relativo agli avvisi di convocazione, atteso che il comma 7 dell’art. 1136 c.c., attualmente, prevede che «l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati», laddove la versione precedente era nel senso che «l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati convocati alla riunione».

In buona sostanza, si è volutamente sostituito il termine “condomini” con quello di “aventi diritto”, quasi a significare che vi sono altri soggetti, diversi dai condomini, come appunto i conduttori, i quali hanno diritto a essere convocati all’assemblea direttamente, cioè by-passando il locatore, da parte dell’amministratore (che, pertanto, diventa obbligato in tal senso).

Che non si tratti di una mera disattenzione del patrio legislatore si ricava anche da altre significative modifiche dell’art. 66 disp. att. c.c., il cui comma 3 – dopo aver stabilito che l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, per mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione – precisa che, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli “aventi diritto”, la delibera assembleare è annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

In questa prospettiva, va, altresì, letta la novità contenuta nel comma 5 dello stesso art. 66, che contempla ora la possibilità, in capo all’amministratore, di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli “aventi diritto” con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date e ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

Chiude il cerchio il novellato disposto dell’art. 1130 c.c. che, tra le attribuzioni dell’amministratore, annovera ora, al n. 6, la cura della tenuta del registro dell’anagrafe condominiale, contenente la generalità dei singoli proprietari nonché dei titolari di diritti reali e di “diritti personali di godimento”, e tale registro, aggiornato anche ai nomi dei conduttori, ha un senso solo se si configura un obbligo dell’amministratore di convocare questi ultimi, ovviamente laddove la legge contempli il loro potere di voto e di intervento in assemblea.

A proposito degli “aventi diritto” a essere convocati all’assemblea condominiale, si ricorda che il riformato art. 67 disp. att. c.c. – dopo aver precisato, ai commi 6 e 7, che l’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione nonché al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, e che, nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari (salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’art. 1006 c.c. o si tratti di lavori od opere ai sensi degli artt. 985 e 986 c.c.) – prescrive che, in tutti questi casi, «l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario».

Peraltro, in forza dell’art. 1130-bis, comma 1, c.c., non solo i condomini, ma anche «i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari» e, dunque, gli inquilini, possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copie a proprie spese (aggiungendo che le scritture contabili e le c.d. pezze d’appoggio vanno conservate per dieci anni dalla data della relativa registrazione).

In tal modo, il diritto di prendere visione “in ogni tempo”, estraendo copia dei documenti giustificativi di spesa, è stato opportunamente esteso anche ai conduttori, ai quali, finora, il comma 3 dell’art. 9 della citata legge n. 392/1978, facendo obbligo di pagare gli oneri condominiali di loro spettanza entro due mesi dalla richiesta da parte del locatore, delimitava, di fatto, entro il medesimo periodo, il termine massimo per l’esercizio del diritto di chiedere l’indicazione analitica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti.

Ne consegue che, attualmente, gli inquilini non devono attendere la chiusura della gestione condominiale per esercitare tali diritti, essendo legittimati a visionare i suddetti documenti giustificativi pure nelle more dell’annualità amministrativa, purché non siano di ostacolo all’attività professionale dell’amministratore; parimenti, potranno estrarre copie a proprie spese, salvo soggiacere alle eventuali prescrizioni, stabilite in via generale dall’assemblea, circa i costi fissi per ogni fotocopia o l’onorario fisso per il tempo che l’amministratore dedica affinché l’interessato metta in atto i suoi controlli.

A quest’ultimo proposito, l’art. 71-ter disp. att. c.c. abilita l’accesso al sito internet - attivato dall’amministratore su richiesta dell’assemblea, previa delibera da approvarsi con il quorum di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. - agli “aventi diritto” e, tra questi, senz’altro gli inquilini, i quali possono, quindi, consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla stessa delibera assembleare.

Per completezza, si segnala che l’art. 1122-bis c.c., in ordine alle installazioni di impianti singoli per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e all’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, prescrive, al comma 3, che, qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, “l’interessato” – e, quindi, non necessariamente il condomino – ne dia comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi; si aggiunge che l’assemblea possa prescrivere, con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 5, c.c., adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità/sicurezza/decoro dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti fotovoltaici, provvede, a richiesta degli “interessati”, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto; infine, la stessa assemblea, con la medesima maggioranza, può anche subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte “dell’interessato”, di idonea garanzia per i danni eventuali.

In conclusione, alla luce dei summenzionati flash, sembra proprio che la riforma del 2013 abbia comportato un maggiore (e, forse, opportuno) coinvolgimento dell’inquilino nella vita condominiale.

di Alberto Celeste

Maggioranze per deliberare gli interventi d'innovazione
L’art. 1120 c.c. - che è ancora, insieme all’art. 1121, la norma fondamentale nella disciplina delle innovazioni – è stato modificato in maniera rilevante dalla legge 220/12 entrata in vigore il 17/6/13.

Soprattutto, è stato notevolmente modificato e arricchito il testo codicistico del 1942, in quanto il legislatore, perseguendo un lodevole intento, ha riunito in unica disposizione anche quegli interventi sui beni comuni che sin dalla fine degli anni ’80 avevano costituito oggetto di normative speciali dettate per agevolare gli interventi da adottare all’interno degli edifici che fossero espressione delle nuove esigenze sociali al recepimento delle moderne tecnologie finalizzate al complessivo miglioramento della qualità della vita, oppure ad apportare maggior valore all’edificio, stabilendo maggioranze più ridotte per le delibere di approvazione.

Ricordiamo, fra le più significative, nel 1989 la legge sull’eliminazione delle barriere architettoniche e la legge Tognoli sui parcheggi, nel 1990 le norme in materia di sicurezza degli impianti, nel 1991 le norme sul contenimento del consumo energetico degli edifici e sull’eliminazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento, nel 1995 le norme sugli impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e tutte le successive modifiche.

Peraltro, pur nello sforzo enorme profuso nel tempo, neppure nella nuova formulazione l’art. 1120 c.c. fornisce la definizione d’innovazione, ma la dà per acquisita, ripetendo al I comma la precedente statuizione che i condomini, con una determinata maggioranza, possono disporre «tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni».

Resta ferma, quindi, l’ormai consolidata definizione dell’innovazione elaborata dalla dottrina e dalla giurisprudenza: è quella modificazione materiale che importa l’alterazione dell’entità sostanziale e la modifica della destinazione originaria delle cose, degli impianti e dei servizi comuni, nel senso che queste cose, impianti e servizi, proprio in seguito e per effetto delle opere innovative, presentino una diversa consistenza materiale nel senso di trasformazione nella sostanza, di alterazione della loro entità ovvero siano utilizzati per fini diversi da quelli per i quali erano utilizzate antecedentemente alle opere medesime ovvero ancora, secondo le aggiunte all’art. 1120 fatte dalla legge di riforma n. 220/12, siano volte a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti.

Non si tratta, quindi, di una semplice modificazione del bene comune, che è oggetto della norma dell’art. 1102 c.c., ma di un vero e proprio intervento che renda il bene comune qualcosa di diverso dal precedente, sia nella sua entità materiale, sia nella sua destinazione.

E veniamo al discorso sulle maggioranze, quindi alla correlazione dell’art. 1120 con l’art. 1136. A) Il I comma detta la disciplina generale delle innovazioni: poiché, come dicevamo prima, è rimasta inalterata la formulazione, si parla sempre di «maggioranza indicata dal V comma dell’art. 1136».
Il problema è che è cambiato questo V comma. Infatti, innanzitutto è scomparso l’avverbio “sempre”, e poi mentre prima si parlava della maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore, ora si parla di maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore dell’edificio.
E poiché il numero degli intervenuti sufficiente a costituire validamente l’assemblea è in seconda convocazione 1/3 dei partecipanti al condominio, l’innovazione potrebbe essere deliberata con la maggioranza di questo terzo, purché ovviamente rappresenti i 2/3 del valore dell’edificio.
Quindi, per queste innovazioni chiamiamole ordinarie il quorum è diminuito e questo potrebbe favorire il peso del condomino che ha molti millesimi (ad es. il costruttore che non ha ancora terminato le vendite).
B) Secondo gruppo di innovazioni
Sono quelle di cui parla il nuovo II comma dell’art. 1120 e cioè quelle d’interesse sociale e quelle volte a recepire all’interno dei fabbricati le moderne tecnologie idonee al complessivo miglioramento della qualità della vita, tutte quelle, cioè, che, come abbiamo detto prima, erano state oggetto di normative speciali che a mano a mano avevano diminuito i quorum deliberativi.

Per queste è previsto un quorum più agevolato, maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio e per di più ricompare l’avverbio “sempre”, quindi in I e in II convocazione.

Sennonché, avendo oggi dato una disciplina uniforme, riunendole nel nuovo art. 1120, a queste innovazioni speciali che prima erano disciplinate da apposite normative, il legislatore ha pensato anche di modificare queste ultime proprio per adeguarle e coordinarle al nuovo testo del codice civile.

E, infatti, gli artt. 27, 28 e 29 della legge 220/12 modificano rispettivamente l’art. 2, co. 1, della L. 13/89 (superamento barriere architettoniche), gli artt. 26, co. 2 e co. 5, della legge 10/91 (consumo energetico) e l’art. 2-bis, co. 13, della legge 66/2001.

Ma così facendo ha ottenuto l’effetto che queste innovazioni oggi richiedano una maggioranza superiore a quella prevista dalle leggi speciali, creando così maggiori difficoltà per la loro approvazione.

Infatti, nella nuova formulazione delle disposizioni delle leggi speciali prese in considerazione, si fa riferimento «al secondo comma dell’art. 1120», (in realtà nemmeno in tutte, tanto per aumentare la confusione), invece:

per il superamento delle barriere architettoniche la legge speciale faceva riferimento anche al 3° comma dell’art. 1136, cioè prevedeva che queste innovazioni potessero essere deliberate in seconda convocazione con la relativa maggioranza ridotta (il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio); per cui, si rende più difficoltosa l’effettiva tutela della mobilità dei portatori di handicap all’interno dell’edificio, in contrasto con le sentenze che, nell’ottica di una lettura costituzionalmente orientata di tali disposizioni, hanno intravisto nell’ambito dell’edificio in condominio un’applicazione del principio di solidarietà, pur non dimenticando la tutela anche degli altri condomini;
lo stesso valga per «le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato», disciplinate dall’art. 26, comma 5, della legge 10/91, che prevedeva la decisione a maggioranza, in deroga agli artt. 1120 e 1136 (formula dubbia, chi intendeva anche qui un solo elemento deliberativo - ma teste o valore? -, chi invece interpretava nel senso che si dovesse applicare la diversa maggioranza a seconda che si trattasse di assemblea di I o di II convocazione e, quindi, in tale ultimo caso che si deliberasse con 1/3 ed 1/3); in entrambi i casi un quorum comunque inferiore;
lo stesso valga per l’art. 2-bis, comma 13, della legge 66/01 in materia di «Disposizioni urgenti per il differimento di termini in materia di trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali» che prevedeva per l’approvazione l’art. 1136, III comma;
complicazione totale per l’art. 26, co. 2, della citata legge 10/91 sul consumo energetico, che disciplina gli «Interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all’utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili» (quasi tutti erano incentrati sull’eliminazione dell’impianto centralizzato del riscaldamento e la sua sostituzione con impianti unifamiliari); prima si prevedeva la sola «maggioranza semplice delle quote millesimali» (eccezione unica nel panorama condominiale); nella modifica dettata dall’art. 28 della legge 220/12 è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio; nell’art. 1120, II comma, come detto, maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio.

Non si comprende perché un quorum inferiore alle altre innovazioni di cui al II comma 1120.

Insomma, una gran confusione.

È necessario a questo punto un accenno al nuovo art. 1117-ter c.c.

Dicevo prima che la modifica della destinazione d’uso di un bene comune rispetto a quella precedente è stata sempre fatta rientrare come una delle ipotesi tipiche d’innovazione; la giurisprudenza più recente - che si è formata sulla scia della sentenza n. 12654 del 26 maggio 2006 - ha specificato che d’innovazione appunto si può parlare anche quando la modifica del bene comune non sia accompagnata dall’esecuzione di opere materiali, purché essa «consista sempre nell’atto o nell’effetto di un facere, necessario per il mutamento o la trasformazione della cosa».

Quindi, quale logica conseguenza, la modificazione della destinazione d’uso doveva essere ricompresa, al limite con specifica menzione, nella disposizione dell’art. 1120 c.c.

Invece, il legislatore del 2012 ne ha voluto fare oggetto di una ben diversa e autonoma disposizione, che detta una disciplina del tutto nuova da quella del pur novellato art. 1120, sia in tema di maggioranze assembleari per l’approvazione di tale intervento, sia in tema di modalità e tempi di convocazione, sia in tema di formulazione della stessa delibera.

E allora è necessario ricercare una spiegazione alla novella del legislatore, senza la quale si cadrebbe nel rischio o di considerare le due norme quasi una duplicazione – dal che è facile immaginare quale enorme contenzioso uscirebbe fuori visto che sono ben diverse le maggioranze deliberative, le modalità e i termini di convocazione dell’assemblea, la stessa formulazione della delibera che «deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi» – oppure, peggio ancora, di ritenere che la norma del 1117-ter sia un mero residuo – evidentemente secondo questi interpreti ormai insignificante e da abbandonare – di quella, ben diversa, che era stata licenziata in origine dal Senato, che prevedeva la possibilità in capo all’assemblea di deliberare la sostituzione di parti comuni dell’edificio delle quali fosse venuta meno l’originaria funzione e cessata, quindi, l’utilità, disposizione poi eliminata perché considerata come un primo passo per l’attribuzione al condominio della personalità giuridica o, comunque, di una qualche soggettività giuridica e ai beni esclusivi dei condomini una qualche funzione di patrimonio comune.

Tesi, quest’ultima, che comunque facilmente cadrebbe sol considerando che la maggioranza prevista dall’originario testo della norma era quella del 5° comma dell’art. 1136, non quella, assolutamente nuova, dei 4/5, il che fa ritenere che, comunque, in sede di riformulazione della norma medesima, il legislatore aveva in mente qualcosa di diverso rispetto all’oggetto delle innovazioni di cui all’art. 1120.

Proviamo a dare una spiegazione, fermo restando che siamo consapevoli che la questione meriti una più approfondita disamina.

Evidentemente il legislatore, anche se ha dovuto espungere dall’originario testo la sostituzione delle parti comuni – per le quali era previsto che la delibera fosse trasfusa in atto pubblico a pena di nullità, ritenendola incidente sui diritti reali dei singoli condomini – ha voluto ripensare al concetto d’innovazione come è stato sempre considerato, ritenendo che le modificazioni delle destinazioni d’uso delle parti comuni, con le trasformazioni che verosimilmente le accompagnano, incidano in maniera più rilevante delle altre innovazioni nei diritti di godimento dei singoli condomini e per questo motivo le ha escluse dal novero delle innovazioni disciplinate dall’art. 1120.

Così si spiega la diversa e più severa disciplina dettata dall’art. 1117-ter (quorum deliberativo dei 4/5 dei partecipanti al condominio e 4/5 del valore dell’edificio, cioè in pratica l’80% dei condomini e 800 millesimi, particolari modalità e termini di convocazione dell’assemblea, delibera che deve contenere «l’espressa dichiarazione che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi»).

di Giovanni Bardanzellu

Gli animali domestici e le norme di regolamento
Secondo la Cassazione, il gatto, come anche il cane, deve essere riconosciuto come essere senziente, e considerato come membro della famiglia

Molte persone che avvertono l’esigenza di vivere con un amico a quattro zampe o già vi convivono devono affrontare il problema dei regolamenti condominiali che proibiscono la presenza di animali. Dal 18 giugno 2013 la nuova legge n. 220/12, tra le altre cose stabilisce che le norme del regolamento non possano porre limiti alle destinazioni d’uso delle unità di proprietà esclusiva, né vietare di possedere o detenere animali da compagnia. La norma contenuta nell’art. 1138 c.c. introdotta dalla nuova legge di riforma del condominio (legge n. 220/2012) è perentoria ma forse non risolutiva (le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici).

Bisogna fare preliminarmente delle distinzioni tra il regolamento contrattuale e quello approvato a maggioranza dall’assemblea; tra diritti disponibili e indisponibili; tra proprietà esclusiva e spazi comuni condominiali.

La norma contenuta nell’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. (così come modificato dalla legge di riforma) fa riferimento al regolamento approvato dall’assemblea a maggioranza. È, infatti, quest’ultimo a non poter disporre limiti e/o divieti alle proprietà esclusive (appartamenti, etc.). I regolamenti di questo tipo dispongono solamente in merito all’uso degli spazi comuni condominiali e nulla possono in ordine alle proprietà esclusive. Tecnicamente non possono limitare i diritti esclusivi di ogni singolo condomino.

Se il regolamento è di tipo assembleare, bisogna sapere che non può vietare ai condomini di detenere in casa animali domestici.

Caso diverso è il regolamento contrattuale. Quest’ultimo, predisposto in genere dal costruttore, è inserito nell’atto di acquisto della proprietà (rogito notarile) del quale diviene parte integrante e può contenere anche limitazioni al diritto di proprietà. Nel senso cioè che all’atto dell’acquisto della proprietà il nuovo proprietario può accettare anche eventuali limitazioni al suo diritto di proprietà e/o alle relative facoltà (una tra queste può essere quella di non detenere animali in casa). È quello della proprietà un diritto disponibile (nel senso che chi ne è titolare può anche accettare delle compressioni dello stesso) e dunque chi acquista casa può anche accettare eventuale divieto di detenervi animali.

Il regolamento contrattuale prevale sulle norme del codice civile e sulle relative disposizioni di attuazione, salvo che si tratti di norme espressamente dichiarate inderogabili.

La breve distinzione su esposta è molto rilevante ai fini dell'argomento che stiamo affrontando perché mentre un regolamento di origine contrattuale può solo legittimamente limitare i diritti dei singoli condomini sui piani di proprietà esclusiva (Cass., 11 maggio 1978 n. 2035), per i regolamenti non contrattuali si applica invece il divieto contenuto dall'art 1138 c.c., ultimo comma, per cui non si potrà ledere i diritti che i singoli condomini hanno nei confronti delle singole unità immobiliari.

In realtà sono numerose le sentenze che sanciscono a chiare lettere che nessun regolamento o assemblea condominiale può limitare il diritto di proprietà e che quindi non è possibile impedire in alcun modo di tenere animali in condominio. La norma che ha "liberalizzato" l'ingresso degli animali domestici in condominio è sicuramente una delle novità più rilevanti della riforma. Dietro la nuova regola, però, si annida il rischio di un aumento della litigiosità tra i proprietari.

Proprio di recente i giudici di legittimità hanno riconosciuto un vero e proprio «diritto soggettivo all'animale da compagnia nell'ambito dell'attuale ordinamento giuridico» secondo un'interpretazione evolutiva e orientata dalle norme vigenti, che impone di ritenere che l'animale non possa essere più collocato nell'area semantica concettuale delle cose ma «deve essere riconosciuto come essere senziente». Lo ha affermato la Cassazione che, richiamando tali principi, ha ritenuto che «il gatto, come anche il cane, deve essere considerato membro della famiglia e per tale motivo va collocato presso il coniuge separato con regolamento di spese analogo a quello del figlio minore».

L'accesso degli animali nel condominio, tuttavia, non è fuori da ogni regola. Va precisato che la legge n. 150/1992, modificata dal d.l. 12 gennaio 1993 n. 2, convertito dalla legge 13 marzo 1993 n. 59, vieta la detenzione degli esemplari di mammiferi e rettili selvatici o provenienti da riproduzioni in cattività che in particolari condizioni ambientali e/o comportamentali possono arrecare con la loro azione diretta effetti mortali o invalidanti per l’uomo o che, non sottoposti a controlli sanitari o a trattamenti di prevenzione, possono trasmettere malattie infettive all’uomo.

Sempre in tema di animali pericolosi, segnatamente di cani, che possono diventare aggressivi in seguito a un addestramento anomalo, il Ministro del lavoro, della salute e delle politiche sociali ha emesso l’ordinanza 3 marzo 2009 avente per oggetto la tutela dell’incolumità pubblica dall’aggressione dei cani. È comunque buona norma rispettare le disposizioni contenute nell'ordinanza del ministero della Salute, entrata in vigore il 23 marzo 2009, che prevede, tra l'altro, l'obbligo, per i proprietari dell'animale, di mantenere pulita l'area di passeggio, di utilizzare il guinzaglio in ogni luogo e – nel caso di animali aggressivi – di applicare la museruola. È sempre prevista la responsabilità civile (ex articolo 2052 c.c.) e penale dei proprietari, in caso di danni o lesioni a persone, animali o cose nonché l'obbligo di stipulare, in caso di animali pericolosi, una polizza di assicurazione di responsabilità civile per danni causati a terzi dal proprio cane.

Bisogna rammentare che gli animali non possono essere lasciati liberi di circolare negli spazi comuni senza le dovute cautele. I proprietari degli animali devono comportarsi in modo da non ledere o nuocere alla quiete e all'igiene degli altri conviventi nello stabile. Il proprietario di un animale domestico è passibile di conseguenze giuridiche negative da parte degli altri condomini solo nel caso le immissioni (rumori molesti, odori sgradevoli, ecc.) provenienti dalla sua abitazione provochino insofferenze o generino un malessere che, però, devono essere provate e certificate da un medico o da un ente tecnico apposito. In tal caso, cioè quando le immissioni diventano intollerabili ai sensi del codice civile, il condominio potrà chiedere la cessazione della turbativa approvando una specifica deliberazione in assemblea condominiale oppure rivolgendosi al giudice di pace di competenza.

Avvalendosi di un consulente tecnico d’ufficio per gli accertamenti, il giudice potrà inibire l’attività contestata, o imporre, se tecnicamente possibile, gli accorgimenti che ne riducano il fastidio. Il trasgressore potrà essere condannato al risarcimento dei danni nei confronti di chi ha dovuto subire i disagi sopra richiamati. In ogni caso, va rilevato che raramente si procede all’allontanamento dell’animale.

Un discorso a parte merita il rumore, poiché la tutela contro le immissioni rumorose è contemplata anche dal codice penale che prevede come ipotesi di reato il disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone. Per quanto riguarda il disturbo della quiete, i cosiddetti orari sensibili e le regole per i rumori molesti valgono per l’abbaiare di un cane come per la musica di uno stereo o per gli schiamazzi.

È importante precisare che il disturbo, anche se denunciato da più persone, deve essere dimostrato da una perizia, o dal monitoraggio di personale abilitato (ad esempio i vigili, le ASL, ma anche tecnici privati incaricati dal condominio) dal quale risulti che sono state quantitativamente violate le norme sull’inquinamento acustico.

Per denunciare un condomino per rumori definiti molesti, è necessario che tale disturbo sia:

dimostrato e continuato: il caso in cui un cane abbaia occasionalmente, non è da considerare fatto molesto come invece un ululare insistente, continuo e violento;
supportato da testimoni disposti anche a comparire davanti a un giudice;
causa di problemi psico-fisici: è passabile di denuncia un vicino che crei (o non impedisca il generare) un rumore in grado di provocare una patologia ad altra persona.

 Nel caso d’immissioni rumorose è possibile ipotizzare, purché ne sussistano le condizioni, il reato di «disturbo del riposto delle persone» (articolo 659 del codice penale). Elemento essenziale di tale fattispecie di reato è, però, l'idoneità del fatto ad arrecare disturbo a un numero indeterminato di persone e non già l'effettivo disturbo alle stesse; Da ultimo si evidenzia che gli animali non possono essere abbandonati per lungo tempo sul balcone o nelle abitazioni perché si potrebbe ipotizzare il reato di «omessa custodia e mal governo di animali» (articolo 672 del codice penale).

di Mauro Mascarucci

Gestione informatizzata ed esigenze di privacy
Il sito internet del condominio è una sorta di bacheca virtuale potenzialmente accessibile a tutti; tuttavia non deve dare ingresso a una consultazione indiscriminata, riservando la visita e la conoscenza a chi ne ha diritto

La gestione informatizzata del moderno condominio, così come consentita dalla legge n. 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013, se, da un lato, registra evidenti vantaggi sia per l’amministratore sia per i condomini, dall’altro, potrebbe ingenerare problemi alla giusta esigenza di riservatezza dei singoli partecipanti.

Per quanto concerne il primo aspetto, l’impianto complessivo della riforma pone a carico dell’amministratore una quantità notevole di compiti e attribuzioni, se solo si pensi alla quadruplice cura dei registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell'amministratore, nonché di contabilità, nonché all’obbligo di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio (così l’amministratore, ad esempio, potrà gestire le anagrafiche delle unità immobiliari e dei partecipanti al condominio, archiviare online i vari documenti, comunicare facilmente con i condòmini, e quant’altro).

Ma anche per i condomini si avrebbero tanti vantaggi, perché sarebbe possibile disporre di un archivio digitale dove poter reperire in qualsiasi momento il documento desiderato, senza incorrere nel classico problema della perdita di comunicazioni, delibere o resoconti cartacei, nella prospettiva di una gestione documentale semplice e trasparente (così il singolo potrà accedere ai dati e ai documenti relativi all’amministrazione, controllare le spese del condominio, consultare i verbali delle assemblee e le deliberazioni, ricevere comunicazioni e convocazioni in maniera tempestiva e gratuita).

A quest’ultimo proposito, va sottolineato che l’art. 71-ter disp. att. c.c. abilita a tale consultazione gli “aventi diritto” e, tra questi, possiamo annoverare anche gli inquilini, atteso che, secondo il novello art. 1130-bis c.c., che disciplina il “rendiconto condominiale”, non solo i condomini, ma anche i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari dello stabile in regime di condominio possono «prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarre copia a proprie spese», precisando che le scritture contabili e le c.d. pezze d’appoggio vanno conservati per 10 anni dalla data della relativa registrazione (peraltro, sulla falsariga di quanto dispone l’art. 2220 c.c. per le imprese commerciali).

In tal modo, il diritto di prendere visione «in ogni tempo», estraendo copia dei documenti giustificativi di spesa, è stato opportunamente esteso anche ai conduttori, ai quali, finora, il co. 3 dell’art. 9 della legge n. 392/1978 (c.d. legge sull’equo canone), facendo obbligo di pagare gli oneri condominiali di loro spettanza entro 2 mesi dalla richiesta da parte del locatore, delimitava, di fatto, entro il medesimo periodo, il termine massimo per l’esercizio del diritto di chiedere l’indicazione analitica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti.

Il sito internet permette, dunque, agli amministratori di condominio di pubblicare i dati condominiali, rendendoli così immediatamente disponibili online e consultabili in tempo reale ai propri condòmini e inquilini – purché in conformità con gli scopi contemplati nella riforma della normativa condominiale – con un notevole risparmio di tempo e denaro; il servizio potrebbe consentire, inoltre, ai fornitori del condominio di accedere ai propri interventi in corso nei vari condominii.

Il servizio fornito dovrebbe essere semplice e intuitivo, da utilizzare sia dall'amministratore del condominio che, in questo modo, fornisce anche un’immagine professionale del suo studio e riduce il numero di chiamate per informazioni inerenti i dati contabili, gli interventi in corso e la documentazione relativa a bilanci e ripartizioni, ma anche dal condomino il quale può accedere alla sua documentazione contabile con un semplice click di mouse, senza doversi scomodare nel prendere appuntamento con l’amministratore, recarsi al suo studio nei giorni e orari prefissati, sopportare i costi per le fotocopie, ecc.

Il servizio, oltre a consentire l'accesso tramite il portale comune di quel condominio, potrebbe legittimare gli amministratori che lo richiedono, e che dispongono giá di un sito internet del proprio studio professionale, l'accesso diretto dal proprio sito tramite un apposito link; peraltro, l’accesso al servizio dovrebbe essere praticabile tramite sia un personal computer collegato alla rete sia i vari dispositivi mobili, come palmari, tablets, smartphone (del resto, anche i siti condominiali devono essere realizzati con tecniche di responsive design, che permettono di adattare il layout grafico a seconda del dispositivo multimediale utilizzato per la connessione).

Per quanto concerne il secondo aspetto, il sito internet del condominio non ha uno scopo meramente promozionale, ma costituisce il veicolo idoneo a far circolare, in modo trasparente, le notizie sull’amministrazione, nell’ottica di una gestione dinamica della res comune.

In buona sostanza, i condomini possono accedere individualmente a tale sito – aggiornato periodicamente dall’amministratore, salva diversa revisione disposta della stessa assemblea – e sono in grado di scaricare, salvare, archiviare, stampare, ecc. tutta la documentazione attinente allo stabile in regime di condominio, quali verbali assembleari, dati contabili, documenti giustificativi e quant’altro, non escludendo anche altre forme di spiccata interazione tra l’utente e la piattaforma di condivisione via web.

Le news concernenti il condominio devono, in tal modo, essere disponibili a tutti i partecipanti, ma con le opportune cautele, sicché particolare attenzione deve essere posta al fine di evitare che siano diffuse notizie, relative alle persone, in violazione dei principi fissati dal Codice della privacy e applicati dal relativo Garante in tale peculiare contesto (v., soprattutto, il provvedimento generale del 18 maggio 2006).

Il trattamento dei dati personali, per essere lecito, deve avvenire, infatti, nel rispetto dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti, per cui grava sull’amministratore di condominio, per un verso, il dovere di adottare le opportune cautele per evitare l’accesso di questi dati da parte di persone estranee al condominio, e, per altro verso, il dovere di rendere pubbliche, sul sito internet del condominio di cui al citato art. 71-ter, le sole informazioni personali necessarie rispetto allo svolgimento delle attività di gestione e amministrazione delle parti comuni, nonché idonee a determinare, secondo le regole del codice civile, le posizioni di dare/avere dei singoli partecipanti.

Le informazioni trattate possono riguardare non solo la compagine condominiale unitariamente considerata – si pensi alle informazioni connesse ai contratti stipulati nell'interesse del condominio, come quelli relativi alla fornitura di beni e alla somministrazione di servizi, o in ordine ai dati sul consumo e sugli importi di utenze complessivamente intestate al condominio medesimo – ma possono, altresì, riferirsi a ciascun partecipante, individualmente considerato, in quanto necessarie ai fini dell'amministrazione comune.

Queste ultime consistono, ad esempio, nei dati anagrafici e negli indirizzi dei partecipanti, elementi la cui reciproca conoscenza è indispensabile per consentire la regolare convocazione dell'assemblea (alla luce delle disposizioni di cui all'art. 66 disp. att. c.c.), nonché per verificare la validità delle deliberazioni dalla stessa adottate (ad esempio, ai fini dell'impugnazione ex art. 1137 c.c.).

Riguardo all’interesse a conoscere i nominativi degli altri partecipanti alla compagine condominiale, si rammenta che il singolo è legittimato a convocare l’assemblea direttamente, ossia by-passando l’amministratore, ad esempio, in caso di inerzia di quest’ultimo quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (art. 66, co. 1, disp. att. c.c.), o quando manchi addirittura l’amministratore (art. 66, co. 2, disp. att. c.c.), oppure nel caso di perdita dei requisiti che comportano la cessazione dell’incarico dell’amministratore medesimo al fine di nominarne uno nuovo (art. 71-bis, co. 4, disp. att. c.c., che consente la convocazione curiosamente «senza formalità»).

Si segnala, inoltre, che la pubblicazione in forma digitale di alcuni documenti nel sito internet del condominio potrebbe riverberare effetti sulla conoscenza (o conoscibilità) di tali atti, ad esempio, riguardo alle tempestività delle impugnazioni, considerando che, dalla comunicazione del verbale assembleare, decorrono i 30 giorni per l’azione di annullamento da parte del condomino assente. Parimenti, possono formare oggetto di trattamento anche le quote millesimali attribuite a ciascuno dei condomini e i dati personali necessari a commisurarle o, comunque, rilevanti per la determinazione di oneri nell'àmbito condominiale (artt. 68 disp. att. c.c. e 1123 c.c.); dalle quote millesimali è dato, altresì, ricavare le maggioranze per la regolare costituzione dell'assemblea (quorum costitutivo) e per la validità delle deliberazioni adottate (quorum deliberativo), secondo quanto disposto dall'art. 1136 c.c.

In conclusione, se è vero che il sito internet del condominio può essere considerato una sorta di bacheca virtuale, potenzialmente accessibile a tutti, è altrettanto vero, tuttavia, che non si deve dare ingresso a una consultazione indiscriminata, mettendo a punto un sistema tecnico, mediante apposite credenziali di autentificazione, con tanto di user id e password, per riservare la visita e la conoscenza esclusivamente agli “aventi diritto” ed esclusivamente per le finalità sopra delineate (all’uopo, l’amministratore comunica a ciascun condomino/inquilino le rispettive credenziali, contemplando, poi, il sistema e le modalità per cambiarle periodicamente).

Si consideri, poi, che l’amministratore deve curare, oltre al registro dell’anagrafe condominiale, a norma dell’art. 1130, n. 7), c.c. la tenuta del “registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità”.

In particolare, in ordine a quest’ultimo, si prevede che siano annotati in ordine cronologico, entro 30 giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita, specificando, sempre nell’ottica di una gestione dinamica del condominio, che «tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate».

In questa prospettiva, il sito internet può diventare una comodissima soluzione per la gestione condominiale, semplificando la vita professionale dell’amministratore, che avrebbe il vantaggio di rendere disponibili ai condomini documenti, deliberazioni, resoconti, preventivi, ecc., senza bisogno alcuno di stampare grossi quantitativi di carta da dover inserire nelle buche postali o inviare agli indirizzi dei condomini: insomma, tutto potrebbe essere gestito dal proprio ufficio e reso disponibile a tutti in tempo reale, con grande risparmio di tempo e denaro.

Nella sopra delineata esigenza di trasparenza, si inquadra il fatto che i condomini, in quanto mandanti, sono titolari dei poteri di vigilanza e di controllo previsti dalla disciplina del contratto di mandato, sicché non può impedirsi ai partecipanti di esercitare, in ogni tempo, tale vigilanza e controllo sullo svolgimento dell’attività di gestione delle cose/servizi/impianti comuni e, quindi, di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano.

di Alberto Celeste

«Destinazione italia» modifica la riforma
A soli sei mesi dal maquillage della disciplina in materia di condominio ad opera della legge 11 dicembre 2012, n. 220 (entrata in vigore il 18 giugno 2013), le disposizioni codicistiche si rifanno nuovamente il trucco a seguito del decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145 - recante “Interventi urgenti di avvio del piano ‘Destinazione Italia’, per il contenimento delle tariffe elettriche e del gas, per la riduzione dei premi RC-auto, per l'internazionalizzazione, lo sviluppo e la digitalizzazione delle imprese, nonché misure per la realizzazione di opere pubbliche ed EXPO 2015” - pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 300 del 23 dicembre 2013 (salva la conversione, con eventuali modifiche, entro il termine di 60 giorni).

In particolare, tra le pieghe del solito provvedimento omnibus - in ordine al quale si nutrono dubbi circa il requisito della “straordinarietà” del caso e la “necessità ed urgenza” di intervenire ex art. 77 Cost., ma oramai occorre rassegnarsi sulle modalità operative del patrio legislatore - l’art. 1, avente ad oggetto “Disposizioni per la riduzione dei costi gravanti sulle tariffe elettriche, e per l’introduzione di un sistema incentivante opzionale offerto ai produttori di energia elettrica rinnovabile, per gli indirizzi strategici dell’energia geotermica ed in materia di certificazione energetica degli edifici e di condominio” - introduce, al comma 9, le seguenti integrazioni:

a) con Regolamento del Ministro della Giustizia, emanato ai sensi dell’art. 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400, sono determinati i requisiti necessari per esercitare l’attività di formazione degli amministratori di condominio nonché i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica prevista dall’art. 71-bis, comma 1, lett. g), disp. att. c.c., come modificato dalla legge n. 220/2012;

b) all’art. 1120, comma 2, n. 2, c.c. - come modificato dalla legge n. 220/2012 - le parole “, per il contenimento del consumo energetico degli edifici” sono soppresse;

c) all’art. 1130, comma 1, n. 6, c.c. - come modificato dalla legge n. 220/2012 - dopo le parole: “nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza” sono inserite le seguenti: “delle parti comuni dell’edificio”;

d) all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. - come modificato dalla legge n. 220/2012 - è aggiunto, in fine, il seguente periodo: “; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”;

e) all’art. 70 disp. att. c.c. - come modificato dalla legge n. 220/2012 - dopo le parole: “spese ordinarie” sono aggiunte le seguenti: “l’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice”.

Tali integrazioni - come evidenzia la Relazione che ha illustrato tale decreto d’urgenza - introducono alcuni correttivi mirati, volti a superare le difficoltà che si sono manifestate nella fase di prima applicazione della riforma di cui sopra, anche se forse erano maggiori le aspettative poste dagli operatori pratici a fronte delle numerose criticità che aveva provocato la nuova disciplina.

Più nel dettaglio - in estrema sintesi - la modifica sub a) si occupa espressamente del c.d. pacchetto formativo, ed è volta colmare quel vuoto legislativo esistente nella legge n. 220/2012, la quale, pur prevedendo la formazione obbligatoria degli amministratori di condominio - iniziale e periodica - non recava alcun rinvio ad una fonte secondaria che individuasse sia i requisiti che dovevano essere posseduti per esercitare l’attività di formazione/aggiornamento, sia i criteri e le modalità di svolgimento dei corsi.

Orbene, la lacuna viene colmata - sia pure con un certo ritardo - prevedendo che vengano stabiliti, in modo omogeneo su tutto il territorio nazionale, gli standards per lo svolgimento della suddetta formazione, sperando, ovviamente, che il competente Ministero provveda rapidamente a regolamentare questo aspetto importante per l’intera realtà condominiale.

Per quanto concerne la modifica sub b), il decreto d’urgenza introduce un’importante novità per il settore delle fonti rinnovabili, tutte improntate al fine di ridurre il peso sui consumatori dei costi dell’energia elettrica, con un notevole impatto sugli oneri di sistema.

In quest’ottica, al fine di stimolare e favorire gli interventi volti a conseguire il risparmio energetico, si riduce la maggioranza richiesta per l’adozione delle relative decisioni da parte dell’assemblea condominiale: eliminando il quorum della metà del valore dell’edificio, al suo posto viene inserito quello pari a un terzo limitatamente ai lavori attinenti il risparmio energetico, purché sempre gli interventi de quibus, volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia, siano individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato.

In ordine alla modifica sub c), ossia quella concernente la c.d. anagrafe condominiale, i dati relativi alle condizioni di sicurezza da inserire in essa solo quelli relativi alle parti comuni dell’edificio di cui all’art. 1117 c.c., evitando così che la formulazione normativa previgente, nella sua genericità, potesse dar luogo a intromissioni nelle proprietà individuali, anche quando le attività ivi realizzate non interferissero in alcun modo con la tutela delle strutture essenziali e comuni (tra cui quelle portanti dell’edificio), indicate nello stesso art. 1117.

In concreto, non saranno più indispensabili le dichiarazioni emesse dai singoli condomini sulle condizioni di sicurezza delle loro unità immobiliare, e la modifica non è di poco conto, considerando che, fino ad oggi, sia i condomini che gli amministratori, in base alla precedente norma, erano stati chiamati a svolgere un'attività particolarmente complicata, piena di difficoltà operative e fonte di possibili responsabilità; si ricorda, infatti, che, fino al 23 dicembre 2013, l'amministratore doveva richiedere ai condomini - e questi ultimi erano tenuti conseguentemente a fornirgli - i dati relativi ai propri impianti o, addirittura, doveva essere rispettivamente richiesta e inviata la (dettagliata e aggiornata) documentazione afferente a tali dati.

Circa la modifica sub d), si mira a superare le problematiche che si erano riscontrate, da parte di amministratori e proprietari, a causa dell’obbligatorietà dell’integrale costituzione anticipata del c.d. fondo lavori: invero, l’esborso integrale ed anticipato dell’intera somma impegnata costituiva uno dei principali disincentivi all’adozione di nuove deliberazioni per l’avvio di ampi lavori di ristrutturazione, provocando un sensibile impatto negativo sul settore dell’edilizia (peraltro, mercato che già da tempo risentiva della sfavorevole congiuntura economica in atto).

La norma proposta, senza snaturare la ratio della riforma, reca un correttivo all’istituto del suddetto fondo, contemperando le ragioni creditorie dell’appaltatore con le esigenze economiche dei condomini, i quali - specie in questo momento di recessione economica - hanno notevoli difficoltà ad anticipare l’intera somma dovuta.

In concreto, si contempla la possibilità di costituire il fondo - che, comunque, resta obbligatorio e che deve sempre essere anticipato, ma - in relazione ai singoli pagamenti dovuti all’appaltatore per ogni stato di avanzamento dei lavori, presupponendo, però, che i lavori debbano essere eseguiti in base ad un contratto con pagamento graduale a tale stato di avanzamento.

In altri termini, a seguito di questa modifica, il c.d. fondo speciale per l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria e per le innovazioni potrà essere costituito, anziché con l'immediato versamento integrale del complessivo ammontare dei lavori, con versamenti parziali, corrispondenti alle singole rate dei S.A.L. (a questo punto, risulta importante il riferimento al contratto di appalto, che dovrà contenere una o più specifiche clausole disciplinanti le modalità ed i tempi dei pagamenti).

Si tratta sempre di un'alternativa - la norma stabilisce che “il fondo può … ” - rispetto all'obbligo sancito dalla formulazione originaria della norma di costituire un fondo pari all'intero importo dei lavori, nel senso che la nuova disposizione prevede una possibilità di scelta lasciata interamente ai condomini fra questa possibilità e l'altra, cioè quella di costituire il fondo per stati di avanzamento lavori.

Relativamente alla modifica sub e), si colma un’altra lacuna della recente riforma, nella quale il meccanismo per l’irrogazione delle sanzioni per la violazione del regolamento condominiale non era stato specificato dalla legge n. 220/2012, vanificando, di fatto, ogni possibilità di ottenere qualcosa dai condomini inadempienti agli obblighi imposti dal regolamento condominiale: l’integrazione proposta affida le scelte sanzionatorie in proposito direttamente all’assemblea, che decide con la maggioranza degli intervenuti e con almeno cinquecento millesimi dell’edificio.

Augurandosi sempre un certo effetto deterrente dell’istituto, al fine di scoraggiare pratiche ostruzionistiche e dilatorie dei condomini, viene così ribadito il ruolo centrale dell'assemblea con riferimento alle deliberazioni relative all'ammontare delle sanzioni da infliggere ex art 70 disp. att. c.c. ai condomini per le infrazioni al regolamento di condominio, anche se, già in precedenza, alcuni sostenevano che, pur spettando all'amministratore, quale organo esecutivo del condominio, irrogare la sanzione, ciò potesse avvenire solo in forza di una delibera assembleare che lo autorizzasse a tanto.

Per completezza, va segnalato che, nello stesso decreto-legge n. 145/2003, è stata prevista una modifica in merito al sistema sanzionatorio in caso di mancanza dell’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), nel senso che non comporterà più la nullità del contratto, bensì una vera e propria sanzione pecuniaria.

In particolare, l’acquirente, il venditore, il locatore, il conduttore, dovranno pagare, in solido e in parti uguali, una sanzione compresa tra € 3.000,00 e € 18.000,00, che scende in un range compreso tra € 1.000,00 e € 4.000,00 per i casi di mancata dichiarazione relativi ai contratti di locazione di singole unità immobiliari (se la durata della locazione non supera i tre anni, la sanzione viene dimezzata).

Secondo quanto previsto, all’atto di acquisto o affitto di un immobile, il soggetto interessato dovrà dichiarare di aver ricevuto informazioni e documentazione circa l’A.P.E. con un’apposita clausola ad hoc che viene inserita nei contratti di compravendita o di locazione; lo stesso attestato dovrà essere allegato al rogito ed in qualsiasi atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, così come ai contratti di affitto.

Peraltro, l’A.P.E. è obbligatorio anche per gli edifici in fase di costruzione, per i quali deve riportare la futura prestazione energetica dell’immobile e che diverrà attestato definitivo al termine dei lavori (essendo compito del costruttore redigerne una copia), e lo stesso dicasi per gli immobili sottoposti ad interventi di ristrutturazione piuttosto rilevanti.

di Alberto Celeste

Detrazioni per la riqualificazione energetica dell'edificio
Il decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, entrato in vigore il 6 giugno 2013, convertito con modificazioni dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, contiene alcune misure agevolative dirette a favorire il miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici e il recupero del patrimonio edilizio.

In sintesi, per quanto riguarda gli specifici interventi agevolati, il decreto:

proroga fino al 31 dicembre 2013 la detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, elevando contestualmente dal 55% al 65% l’aliquota della detrazione; la proroga è fino al 30 giugno 2014 per gli interventi riguardanti parti comuni degli edifici condominiali o tutte le unità immobiliari del condominio; prevede la detrazione del 65% delle spese sostenute dal 4 agosto al 31 dicembre 2013 per interventi antisismici su costruzioni ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità; proroga fino al 31 dicembre 2013 la detrazione per il recupero del patrimonio edilizio con la maggiore aliquota del 50% e con il maggior limite di spesa di 96 mila euro; introduce un’ulteriore detrazione per l’acquisto di mobili, e/o di grandi elettrodomestici di classe energetica A+ (classe A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione, per le spese sostenute dal 6 giugno al 31 dicembre 2013, fino a un limite massimo di 10 mila euro.

Occorre evidenziare che le detrazioni per gli interventi di efficienza energetica sono state introdotte dall’art. 1, commi 344 e seguenti, della legge n. 296 del 2006 e più volte prorogate con apposite disposizioni negli anni successivi.

L’art. 14 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, nel prorogare le detrazioni per gli interventi di efficienza energetica, non ne ha modificato l’impianto normativo di riferimento. Pertanto, restano valide, in quanto compatibili, le disposizioni istitutive dell’agevolazione, i relativi decreti e provvedimenti di attuazione, nonché i documenti di prassi che ne hanno illustrata l’applicazione.

L’ultima proroga al 31 dicembre 2013 riguarda tutte le tipologie di interventi di efficienza energetica previsti dall’art. 1, commi 344 e seguenti, della legge n. 296 del 2006, di seguito indicati:
interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, introdotti a decorrere dal 2007 dall’art. 1, co. 344, della legge n. 296/2006, con un limite massimo della detrazione pari a 100 mila euro. Per questa tipologia di interventi non è specificato quali opere o quali impianti occorre realizzare per raggiungere le prestazioni energetiche richieste. L’intervento, infatti, è definito in funzione del risultato che lo stesso deve conseguire in termini di riduzione del fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale dell’intero fabbricato. Pertanto, qualsiasi intervento, o insieme sistematico di interventi, che incida sulla prestazione energetica dell’edificio, realizzando la maggior efficienza energetica richiesta dalla normativa di riferimento, è ammesso al beneficio fiscale;
interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari, riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), finestre comprensive di infissi, introdotti a decorrere dal 2007, dall’art. 1, comma 345, della legge n. 296 del 2006, con un limite massimo della detrazione pari a 60 mila euro;
installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università, introdotti a decorrere dal 2007 dall’art. 1, co. 346, della legge n. 296/2006, con un limite massimo della detrazione pari a 60 mila euro;
interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione, introdotti a decorrere dal 2007 dall’art. 1, co. 347, della legge n. 296/2006, con un limite massimo della detrazione pari a 30 mila euro;
sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia, introdotti a decorrere dal 2008 dall’art. 1, co. 286 della legge n. 244/2007 e ricondotti nell’ambito degli interventi di cui all’art. 1, co. 347, della legge n. 296/2006, con un comune limite massimo della detrazione pari a 30 mila euro;
interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria, introdotti a decorrere dal 2012 dall’art. 4, co. 4, del d.l. n. 201/2011 e ricondotti nell’ambito degli interventi di cui all’art. 1, co. 347, della legge n. 296/2006, con un comune limite massimo della detrazione pari a 30 mila euro.

Per gli interventi sopra indicati, l’aliquota del 65% si applica alle spese sostenute dal 6 giugno al 31 dicembre 2013.

Per le detrazioni in esame, diversamente da quelle per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, è previsto un limite di importo detraibile, variabile in funzione dell’intervento agevolato, e non un limite di spesa ammissibile. Ne consegue che la maggiore aliquota del 65%, rispetto all’applicazione dell’aliquota del 55%, comporta nella sostanza una riduzione dei limiti massimi di spesa agevolabile.

Per gli interventi su parti comuni di edifici condominiali che interessano tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio, il co. 2 dell’art. 14 del decreto, prevede che «La detrazione spettante ai sensi del comma 1 si applica nella misura del 65 per cento alle spese sostenute dalla data di entrata in vigore del presente decreto al 30 giugno 2014 per interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali di cui agli articoli 1117 e 1117-bis del codice civile o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio».

Per quanto concerne la nozione di «parti comuni degli edifici condominiali», si fa presente che le disposizioni del codice civile disciplinanti il condominio degli edifici sono state recentemente modificate ad opera della legge 11 dicembre 2012, n. 220 (Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici), in vigore dal 18 giugno 2013.

L’art. 1117 c.c. (parti comuni dell'edificio) stabilisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Il successivo art. 1117-bis c.c., inserito dalla citata legge n. 220/2012, estende l’applicazione delle disposizioni del codice civile sul condominio degli edifici, in quanto compatibili, a tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.

La norma stabilisce che la detrazione spettante è ripartita in dieci quote annuali di pari importo, confermando quanto già stabilito dall’art. 1, comma 48, della legge n. 220/2010. Si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni di cui all’articolo 1, co. 24, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, che ha introdotto, a decorrere dalla proroga per il 2008, alcune modifiche alla disciplina originaria delle agevolazioni per la riqualificazione energetica degli edifici.

di Alessandro Caneba

Le parti comuni dell'edificio
L'art. 1 della legge 11.12.2012 n. 220 ha introdotto alcune integrazioni nel testo previgente dell’art. 1117 c.c. allo scopo di adeguarlo all’attualità della tecnica costruttiva edilizia, e alle nuove esigenze affermatesi nel corso dei decenni.

L’articolo in esame, inoltre, precisa, al primo comma che il diritto di comproprietà sulle parti comuni dell’edificio spetta anche ai soggetti titolari del diritto al «godimento periodico» delle singole unità immobiliari.

Ci si chiede quale sia stato l’intendimento del legislatore inserendo una precisazione che appare superflua, atteso che, comunque, era scontato e innegabile che il rapporto di strumentalità funzionale tra le parti e gli impianti comuni dell’edificio e le singole proprietà esclusive prescindesse dai contenuti specifici del diritto di proprietà del singolo, sia che fosse frazionato nel tempo sia che fosse frazionato in quote.

L’inserimento dei titolari del diritto al godimento periodico tra i soggetti titolari del diritto di comproprietà sulle parti comuni comporta semplicemente, a nostro avviso, la conferma del rapporto di strumentalità funzionale tra parti e impianti comuni e le singole proprietà ma non può essere interpretato come volontà del legislatore di intervenire in qualche modo nel regime che la dottrina e la giurisprudenza hanno costruito – dalla nascita del fenomeno fino a oggi – ai fini della regolamentazione della multiproprietà intesa come comunione turnaria alla quale la normativa condominiale è applicabile solo per quanto possibile.

In altri e più chiari termini si tratta di una precisazione pleonastica che non può indurre a spingersi, come da qualche parte si vorrebbe, a ritenere che il legislatore abbia voluto estendere anche alla multiproprietà la nuova disciplina condominiale.

Del resto, l’opinione sopra espressa trova conferma nella constatazione che nel successivo art. 1117 bis c.c. espressamente dedicato all’ambito di applicazione della nuova disciplina, l’istituto della multiproprietà non viene menzionato.

Al punto uno dell’elencazione contenuta nell’art. 1117 c.c., sono stati semplicemente aggiunti, tra le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, i pilastri e le travi portanti avendo voluto il legislatore completare l’elencazione di tali parti con l’inserimento delle componenti tipiche di un edificio moderno realizzato in cemento armato la cui statica non è più affidata alla sola verticalità delle strutture portanti.

Ai numeri due e tre dell’articolo in esame sono indicati, oltre alle aree destinate al parcheggio, tutti gli impianti, anche di nuova tecnologia, e precisamente: i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. Il successivo articolo 1117 bis c.c. introdotto ex novo, specifica che: «le disposizioni del seguente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più Condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.».

Orbene, la determinazione dell’ambito di applicabilità della disciplina condominiale mediante un’apposita norma, riproduce semplicemente una realtà già esistente e pacificamente acquisita nel tempo, che però per amore di completezza e di chiarezza viene oggi opportunamente consacrata. Del resto, anche la riferibilità della disciplina di che trattasi al Supercondominio – e, cioè: «più Condominii di unità immobiliari o di edifici» – non rappresenta una novità atteso che il cosiddetto Supercondominio era già previsto quale risultante dello scioglimento di un unico Condominio costituito da uno o più edifici aventi caratteristiche di autonomia come sancito dal disposto degli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione c.c.. A seguito di tale scioglimento, infatti, i diversi e nuovi Condominii creatisi, tal volta rimanevano legati tra loro dall’interesse e dalla necessità di gestire proprietà, impianti e servizi rimasti comuni costituendo, così, un Supercondominio.

Infine, per completezza esponiamo che il disposto di cui all’art. 1117 c.c. costituisce una presunzione semplice nel senso che un diverso regime delle parti e degli impianti esistenti in un edificio in condominio, può risultare dai singoli atti di acquisto ovvero da un regolamento di natura contrattuale. Per concludere il nostro commento dell’articolo in esame, rileviamo che il legislatore, confermando il diritto di comproprietà in capo ai condomini delle parti e impianti comuni dell’edificio, intende effettuare la scelta di non attribuire al condominio la personalità giuridica con ciò risolvendo, speriamo definitivamente, i dubbi e le diversità di opinioni che hanno accompagnato la legge di riforma durante il suo iter parlamentare.

di Giuseppe Magno
LIBRI

HOUSING SOCIALE, IL RUOLO E LE PROPOSTE DEL NON PROFIT - Homeless Book edizioni on line - acquista ora
leggi di più

PER I SOCI
L’ARPE OFFRE AI PROPRI SOCI PRESSO IL CENTRO RACCOLTA CAF IN VIA SAN NICOLA DA TOLENTINO 21, TEL 06/485611, ASSISTENZA COMPLETA PER LA CORRETTA PROCEDURA DI VISUALIZZAZIONE, VERIFICA E INTEGRAZIONE DEL MODELLO 730
RIFORMA DEL CONDOMINIO
ARPE

Codice civile, libro III, Titolo VII, Capo II - modificato dalla legge 11.12.2012 n. 220 con le integrazioni, indicate in neretto, apportate dal DL 23.12.2013 n. 145 convertito dalla legge 21.2.2014 n. 9.


SCARICA IL DOCUMENTO
Novità corsi per amministratori

Scarica il file per saperne di più clicca qui
sedi arpe


sedi arpe

sedi arpe

SPECIALI Agenzia Entrate
SPECIALE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE

scarica qui >>

AGEVOLAZIONI FISCALI PER IL RISPARMIO ENERGETICO

scarica qui >>

RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE

scarica qui >>

FISCO E CASA: ACQUISTO E VENDITA

scarica qui >>

FISCO E CASA :LE LOCAZIONI

scarica qui >>

FISCO E CASA: SUCCESSIONI E DONAZIONI

scarica qui >>

sedi arpe
Home
Chi siamo
Iscrizione
Sedi
Rivista
Eventi
Condominio
Links
IMU
News
Istat
Servizi
Corsi
Contatti

ARPE - Associazione Romana Proprietà Edilizia
Via S. Nicola da Tolentino 21 Roma - tel. 06/485611 fax. 06/4746062 • C.F. 80119710582 - P.I. 04442241008.
© Tutti diritti riservati.