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NUOVA DISCIPLINA DELLE ATTIVITÀ RICETTIVE EXTRABERGHIERE Nuova disciplina delle attività ricettive extralberghiere
Regione Lazio - Regolamento regionale del 7 agosto 2015, n. 8 (...)
ATTUALITA'
Al via il mod. 730 precompilato
Dal 15 aprile 2015, in via sperimentale, l'Agenzia delle entrate metterà a disposizione dei titolari di redditi di lavoro dipendente e assimilati, il modello 730 precompilato, che può essere accettato o modificato.
Il vantaggio fondamentale per il contribuente (oltre all’ulteriore semplificazione nella compilazione) è legato ai controlli. Infatti, se il 730 precompilato è presentato senza effettuare modifiche, direttamente oppure dal sostituto d’imposta, non saranno effettuati i controlli documentali sulle spese comunicate all’Agenzia dai soggetti che erogano mutui fondiari e agrari, dalle imprese di assicurazione e dagli enti previdenziali (interessi passivi, premi assicurativi e contributi previdenziali). Se il 730 precompilato viene presentato, con o senza modifiche, al Caf o al professionista abilitato, i controlli documentali saranno effettuati nei confronti di questi ultimi.
Resta ferma la possibilità di presentare la dichiarazione dei redditi autonomamente compilata con le modalità ordinarie (730 ordinario o modello Unico PF).
Come si accede al nuovo modello
Il modello 730 precompilato viene messo a disposizione del contribuente, a partire dal 15 aprile, in un’apposita sezione del sito internet dell’Agenzia delle entrate www.agenziaentrate.gov.it.
Per accedere a questa sezione è necessario essere in possesso del codice Pin, che può essere richiesto:
a. online, accedendo al sito citato e inserendo alcuni dati personali;
b. per telefono, chiamando il servizio di risposta automatica al numero 848.800.444 (al costo di una telefonata urbana);
c. in ufficio, presentando un documento d’identità.
d. Ulteriori modalità di accesso alla dichiarazione precompilata sono indicate sullo stesso sito internet.
Le scadenze
Il 730 deve essere presentato entro il 7 luglio, sia nel caso di presentazione al sostituto d’imposta sia in quello di presentazione al Caf o al Il Mod. 730 può essere presentato:
• al proprio sostituto d’imposta (datore di lavoro o ente pensionistico), se quest’ultimo ha comunicato entro il 15 gennaio di prestare assistenza fiscale per quell’anno;
• a un Caf-dipendenti o a un professionista abilitato (consulente del lavoro, dottore commercialista, ragioniere o perito commerciale).
A partire dalla retribuzione di competenza del mese di luglio, il sostituto d’imposta trattiene le somme dovute per le imposte o effettua i rimborsi spettanti.
È il caso, quindi di premunirsi della giusta documentazione per far predisporre tale modello.
Documentazione necessaria Presentandosi per la stesura della dichiarazione bisognerà avere, per esempio:
• copia del codice fiscale proprio, del coniuge e/o dei familiari a carico e relativi documenti d’identità. La detrazione fiscale per ogni figlio aumenta, passando da 800 a 950 euro. Quella per i figli di età inferiore a tre anni sale da 900 a 1.220 euro, mentre quella aggiuntiva per ogni figlio disabile passa da 220 a 400 euro;
• copia della dichiarazione Unico o del modello 730 dell’anno precedente;
• eventuali deleghe di pagamento degli acconti Irpef, dell’acconto e del saldo IMU e Tasi;
• modelli CU lavoratori dipendenti, pensionati e collaboratori;
• atti di vendita o di acquisto di terreni e/o fabbricati effettuati nel 2014 e nei primi mesi del 2015;
• contratti di locazione degli immobili;
• visure aggiornate di terreni e fabbricati;
• documentazione relativa ad altri redditi posseduti (dividendi su utili, collaborazioni, prestazioni occasionali, etc.);
• spese sanitarie con prescrizione medica, scontrini farmacia, ricevute per visite specialistiche, acquisto di medicinali e protesi, ricevute per esami di laboratorio, cure mediche dentistiche e omeopatiche, prestazioni di medico generico, ricevute e fatture relative a ricoveri, degenze e interventi chirurgici, ticket per analisi e radiografie, fatture per acquisto di occhiali e lenti da vista, ricevute per apparecchi per l’udito, ricevute di spese per patologie esenti, attrezzature sanitarie, ricevute e fatture per spese sostenute per portatori di handicap, veicoli per portatori di handicap, assistenza sanitaria, spese di acquisto di cani guida, ricevute e fatture per spese mediche rateizzate in anni precedenti;
• interessi passivi di mutui ipotecari per abitazione principale, interessi passivi mutui per altri immobili, interessi passivi su mutui per recupero edilizio;
• spese per interventi di recupero edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico (bonifici, fatture, comunicazione ASL, etc.);
• spese per arredo immobili ristrutturati;
• assicurazioni sulla vita e contro gli infortuni e assicurazioni aventi ad oggetto il rischio di morte, d’invalidità permanente. L’importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% per tali spese si riduce a 630 euro;
• contributi volontari, contributi obbligatori e contributi relativi a personale domestico (colf), contributi INAIL casalinghe;
• fondi pensione integrativi;
• fatture di pagamento per spese funebri;
• assegni periodici corrisposti al coniuge;
• ricevute di versamento di tasse scolastiche per scuola secondaria e università;
• spese sostenute per locazioni per studenti fuori sede;
• spese sostenute per locazioni di cui alla legge n. 431/98;
• ricevute e spese sostenute per gli addetti all’assistenza personale nei casi di non autosufficienza;
• ricevute di versamento per erogazioni liberali ad associazioni sportive dilettantistiche;
• ricevute di versamento per erogazioni a vari enti, istituzioni o associazioni;
• ricevute di versamento per erogazioni a partiti politici;
• ricevute di versamento per erogazioni a enti religiosi;
• ricevute per spese veterinarie;
• spese sostenute per ragazzi tra cinque e diciotto anni per iscrizione annuale o abbonamento ad associazioni sportive, palestre, piscine, etc.;
• spese sostenute per la frequenza di asili nido;
• spese sostenute per contributi per il riscatto del corso di laurea;
• documenti relativi immobili e attività finanziarie detenute all’estero;
• scelta dell’8 per mille;
• scelta del 5 per mille.
A cura di Alessandro Caneba

COMUNICATO STAMPA - FEDERPROPRIETA'
“Ancora una volta si vuol far pagare ai proprietari di casa il problema dell’emergenza abitativa nelle grandi città. Gli Assessori di Roma, Napoli e Milano hanno chiesto nuovamente la proroga degli sfratti esecutivi come unica soluzione ad una situazione ingestibile sia dal punto di vista sociale che dell’ordine pubblico”. Lo ha dichiarato il Presidente di Arpe-Federproprietà, on. Massimo Anderson precisando che: “bloccare nuovamente gli sfratti per finita locazione produrrà l’effetto negativo di vedere sparire dal mercato numerosi immobili in quanto i proprietari si guarderanno bene dall’offrire in locazione case di cui non otterranno mai la restituzione; inoltre molti sfratti riguardano o occupazioni abusive di alloggi che precludono i diritti di chi realmente avrebbe motivo per avere l’assegnazione o inquilini (di uffici e negozi) morosi. Il Governo Renzi aveva assicurato, nel cosiddetto Piano Casa, convertito in legge il 20 maggio del 2014, di aver previsto interventi per un miliardo e 740 milioni con tre obbiettivi: sostegno agli affitti a canone concordato, ampliamento dell’offerta di alloggi popolari, sviluppo dell’edilizia residenziale sociale. Il fondo per gli affitti ed il fondo per la morosità incolpevole sono stati rifinanziati con 466 milioni di euro. Che fine hanno fatto? I Comuni si rivolgano al Governo – ha concluso Anderson - non per chiedere una nuova proroga degli sfratti ma per ottenere i fondi promessi (e non pervenuti) per affrontare quei casi che hanno diritto ad un sostegno da parte dello Stato”.

Segreteria ARPE - FEDERPROPRIETA'

Via San Nicola da Tolentino, 21 – 00187 ROMA Tel. 06/485611 – fax 06/4746062 - E mail segreteria@arpe.roma.it

Difetti di costruzione e tutela civilistica
La problematica delle azioni esperibili nei casi di gravi vizi e difetti degli edifici, anche condominiali, realizzati dal costruttore-venditore, è stata oggetto di un’approfondita analisi giurisprudenziale e dottrinale.

L’art.1669 c.c. prevede che: «Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia».

La disciplina prevista dall’articolo citato è applicabile, anche nei confronti del costruttore-venditore e nei casi in cui quest’ultimo abbia realizzato l’immobile servendosi dell’opera di terzi, purché la costruzione sia a esso riferibile per aver mantenuto il potere di coordinare lo svolgimento dell’attività altrui. Va rilevato che per i nuovi immobili ai sensi dell’art. 4 d.lgs. n. 122/2005, è previsto per il costruttore l’obbligo di contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto di trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente con effetto dalla data di ultimazione dei lavori.

La norma in esame, anche se prevista dal codice in tema di appalto, è stata estesa dalla giurisprudenza sia di legittimità sia di merito, ai casi di acquisto di privato dal venditore- costruttore dell’immobile. L’art. 1669 c.c., configurando una responsabilità extracontrattuale e speciale comporta una presunzione di responsabilità del costruttore. Nonostante la sua collocazione, tale norma è finalizzata a tutelare interessi di carattere generale: di interesse pubblico (non solo interesse individuale del committente) alla stabilità e solidità degli immobili, destinati a una lunga durata, a protezione dell’incolumità e sicurezza dei cittadini. La tutela ex art. 2043 c.c. potrà essere utilizzata quando non sia più invocabile quella speciale del 1669 c.c., e sempre che non siano decorsi cinque anni dalla realizzazione, con la conseguenza che in tale ipotesi non opererà la presunzione di responsabilità del costruttore, e spetterà all’attore provare la colpa di quest’ultimo. La norma in esame disciplina una forma di responsabilità extracontrattuale e si pone in un rapporto di specialità rispetto al principio generale del neminem laedere, comportando una presunzione di responsabilità in capo al costruttore-venditore, di cui non andrà provata la colpa.

Nell’ipotesi di esperimento dell’azione ex art. 2043 c.c. non opera, però, il regime probatorio speciale di presunzione della responsabilità del costruttore; in tale ipotesi, spetta a chi agisce provare tutti gli elementi richiesti dalla norma generale, e, in particolare, anche la colpa del costruttore (Cass.8520/2006).

Secondo consolidata giurisprudenza di merito e di legittimità, «i gravi difetti che danno luogo a responsabilità del costruttore nei confronti dell'acquirente ex art. 1669 c.c. sono ravvisabili non solo nell'ipotesi di rovina o di pericolo di rovina dell'immobile, ma anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudichino in modo grave la funzione cui l'immobile è destinato e dunque la godibilità e la fruibilità dello stesso sotto l'aspetto abitativo, come quando la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte e anche incidenti su elementi secondari e accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione» (App. Roma, 3 maggio 2011, n. 2002; Cass. civ., 28 aprile 2004, n. 8140; 29 aprile 2008, n. 10857). La Corte ha, in particolare, riconosciuto la natura di vizi ex art. 1669 c.c., nel caso di fessurazioni e crepe nella pavimentazione (Cass. civ., 29 aprile 2008, n. 10857), distacco d’intonaco (Trib. Savona, 3 luglio 2004; Cass. civ., 10 aprile 1996, n. 3301), manifestazione di efflorescenze e infiltrazioni (Trib. Cagliari, 14 novembre 2006, n. 2786; Cass. civ., 4 novembre 2005, n. 21351, Trib. Legnano 17 luglio 2012).

Sinteticamente ricordiamo le condizioni per la possibilità di azione ex art.1669 c.c.:

1. il danno si deve essere verificato entro dieci anni dal compimento dell’opera.

2. il proprietario dell’immobile deve inviare al costruttore, anche con racc. a.r., una denuncia del vizio entro un anno dalla sua scoperta (cosiddetto termine di decadenza).

3. la causa deve essere avviata entro un anno dalla denuncia stessa (cosiddetto termine di prescrizione).

In merito al terzo punto la Cassazione, 9.09.2013, n. 20644, ha evidenziato che affinché cominci a decorrere il termine di un anno dalla denuncia (termine di prescrizione), il danneggiato deve avere la conoscenza completa dei danni e solo questa è idonea a determinare il decorso del termine. E la conoscenza dovrà ritenersi conseguita «solo all’atto dell’acquisizione di idonei accertamenti tecnici». Così anche Cass. 17.12.2013, n. 28202: l’identificazione degli elementi conoscitivi necessari e sufficienti onde possa individuarsi la “scoperta” del vizio ai fini del computo dei termini «deve effettuarsi con riguardo tanto alla gravità dei vizi quanto al collegamento causale di essi con l’attività espletata, sì che, non potendosi onerare il danneggiato di proporre senza la dovuta prudenza azioni generiche a carattere esplorativo o comunque suscettibili di rivelarsi infondate, la conoscenza completa, idonea a determinare il decorso del termine, dovrà ritenersi conseguita, in assenza di convincenti elementi contrari anteriori, solo dall’atto dell’acquisizione di idonei accertamenti tecnici».

Non si deve, dunque, trattare di una semplice cognizione, da parte dell’acquirente, del difetto dell’immobile, bensì questi deve aver raggiunto un apprezzabile grado di conoscenza dell’entità del vizio, della sua gravità e, soprattutto, delle sue cause.

Se il proprietario si limita a inviare una prima e generica lettera con cui denuncia alcuni problemi sull’immobile, ma ancora non ha fatto intervenire un perito che evidenzi i problemi e le cause, il termine di un anno non decorre; esso invece decorrerà dopo che sarà intervenuto il professionista nominato dalla parte per fare gli accertamenti e renderla edotta sui vizi di costruzione riscontrati.

Ciò non significa, come pure è stato evidenziato dalla Cassazione, che il ricorso a un accertamento tecnico possa giovare al danneggiato quale escamotage, onde essere rimesso in termini quando dell'entità e delle cause dei vizi avesse già avuto idonea conoscenza, ma solo che compete al giudice del merito accertare se la conoscenza dei vizi e della loro consistenza fosse stata tale da consentire una loro consapevole denunzia prima e una non azzardata iniziativa giudiziale poi, anche in epoca precedente, pur senza l'ulteriore supporto del parere di un perito (cfr. Cass. 9-3-1999 n. 1993, Cass. 2-9-92 n. 1016). È, pertanto, compito del giudice di merito accertare se la conoscenza dei difetti e della loro consistenza non fosse già di grado così apprezzabile da consentire di denunciarli responsabilmente senza un conforto peritale, nonché di stabilire se le già avvenute comunicazioni all'appaltatore non integrino di per sé delle vere e proprie denunce, atte a far decorrere il termine prescrizionale (Cass. 9.3.1999 n. 1993). In presenza di vizi manifesti, pertanto, - in cui ad esempio la presenza di gravi e diffuse infiltrazioni d’acqua negli immobili condominiali si era manifestata sin da subito, essendo gli stessi di nuova costruzione – la denuncia va effettuata nei termini, senza che si renda necessario attendere gli esiti della relazione tecnica (Cass., 30.5.2014 n. 12297).

La garanzia decennale del costruttore non grava "solo" sui gravi difetti di costruzione con la garanzia ex 1669 cc, ma anche sui vizi "parziali" dell'opera stessa (Cassazione civile, sez. II, sentenza 12.04.2012 n. 9119). In altri termini, il vizio che assume rilevanza ai sensi di cui al citato art. 1669 c.c. deve essere in grado di pregiudicare in modo grave (e non necessariamente globale) la funzione alla quale l'immobile è destinato, limitandone in modo notevole la possibilità di godimento (anche con riferimento ad una sola parte apprezzabile dello stesso). Siffatto pregiudizio, quindi, non deve incidere indispensabilmente sulla stabilità dell'opera, né comportare pericolo di rovina in senso stretto, dovendosi annoverare tra i gravi difetti di costruzione, valutabili ai fini dell'applicabilità dell'art. 1669 c.c. in discorso, anche quelli che si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiale assolutamente inidoneo pur se riguardano elementi non propriamente strutturali quali i rivestimenti o la pavimentazione.

Le azioni previste dagli articoli sopra citati sono esperibili, oltre che dal committente e dai singoli proprietari degli immobili per quanto riguarda i vizi e difetti inerenti alle singole unità immobiliari, anche da parte degli amministratori di condominio nei confronti dei costruttori-venditori, e ciò in forza dei poteri e della legittimazione attribuitigli per legge dall’art.1130 n.4 c.c. (Cass. n. 22656/2010). Peraltro, la legittimazione dell’amministratore derivante dall’art. 1130, co. 1 n. 4, c.c. – a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio – gli consente di promuovere azione di responsabilità, ai sensi dell’art. 1669 c.c. nei confronti del costruttore a tutela dell’edificio nella sua unitarietà, ma non di proporre, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, delle azioni risarcitorie per i danni subiti nelle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva (Cass. civ., 8 novembre 2010, n. 22656).

Il potere degli amministratori di condominio di intraprendere dette azioni nei confronti del costruttore è altresì svincolato dalla necessità della preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale, ma gli amministratori, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, non possono proporre azioni risarcitorie per i danni subiti nelle unità immobiliari di esclusiva proprietà dei medesimi condomini.

Comunque, nel rapporto condominio singoli condomini la Corte di Cassazione, con sentenza 10. 10.2012 n. 17268, stabilisce che qualora il fenomeno dannoso sui beni di proprietà esclusiva sia originato da difettosa realizzazione delle parti comuni dell'edificio (nella specie, precaria situazione della muratura perimetrale adiacente al giardino condominiale e dei pozzetti) nei confronti di questi è responsabile, in via autonoma ex art. 2051 c.c., il condominio, che è tenuto, quale custode, a eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria indipendentemente da colpa nella causazione dei danni provocati dai difetti. Non si tratta di una responsabilità a titolo derivativo (il condominio, pur successore a titolo particolare del costruttore venditore, non subentra nella sua personale responsabilità, legata alla sua specifica attività e fondata sull’art. 1669 c.c.), ma di autonoma fonte di responsabilità ex art. 2051 c.c.

Non è sempre responsabile il condomino per i danni da cose in custodia, regolati dall'articolo 2051 del Codice civile. Infatti, risponde il proprietario, senza alcuna compartecipazione del condominio, per i danni ricollegabili ai difetti originari di progettazione o di esecuzione del lastrico solare, soprattutto se tollerati, essendo il lastrico di proprietà individuale.

di Mauro Mascarucci – Avvocato, consulente

Nuovi adempimenti per il sostituto d’imposta
Obbligo di invio telematico entro il 7 marzo 2015 - Cambia il CUD e la certificazione
Dal prossimo 28 febbraio il CUD verrà sostituito dalla “Certificazione Unica”. Inoltre i sostituti d’imposta si vedranno impegnati a dover certificare con un documento ufficiale conforme al modello approvato dall’Agenzia delle Entrate non soltanto i redditi da lavoro dipendente e assimilato, ma anche i pagamenti fatti agli autonomi, alle ditte con partita Iva, studi professionali e ai collaboratori.

Inoltre, novità assoluta, i sostituti d’imposta dovranno comunicare all’Agenzia delle Entrate, solo per via telematica, entro il prossimo 9 marzo (la scadenza del 7 cade di sabato) tale “Certificazione Unica” contenente anche i dati sui familiari a carico e dettagliare gli oneri detraibili e quelli deducibili.

La Certificazione Unica la cui bozza è già presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate si compone di n. 7 pagine mentre le istruzioni si compongono di n. 43 pagine.

Oltre ad essere inviata telematicamente all’Agenzia delle Entrate, i sostituti d’imposta devono consegnare la Certificazione Unica in duplice copia al contribuente (dipendente, pensionato, percettore di redditi assimilati a quello di lavoro dipendente, percettore di redditi di lavoro autonomo, ditte soggette alla ritenuta del 4%) entro il 28 febbraio.

Il flusso telematico da inviare all’Agenzia si compone:

• Frontespizio, nel quale vengono riportate le informazioni relative al tipo di comunicazione, ai dati del sostituto, ai dati relativi al rappresentante firmatario della comunicazione, alla firma della comunicazione e all’impegno alla presentazione telematica;

• Quadro CT, nel quale vengono riportate le informazioni riguardanti la ricezione in via telematica dei dati relativi ai mod.730-4 resi disponibili dall’Agenzia delle Entrate;

• Certificazione Unica 2015, nella quale vengono riportati i dati fiscali e previdenziali relativi alle certificazioni lavoro dipendente, assimilati e assistenza fiscale e alle certificazioni lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi.

Sostanzialmente la grande novità del nuovo «Cu», oltre alla complessità dei dati ed alle innumerevoli caselle da compilare, è che i sostituti d'imposta entro il prossimo 7 marzo dovranno comunicare telematicamente i dati sui compensi lordi corrisposti ai dipendenti, collaboratori, professionisti, consulenti e ditte.

Inoltre, fino a quest’anno per i compensi diversi da quelli certificati dal Cud era permesso consegnare una certificazione all’interno della quale di doveva riportare solo il contenuto minimo previsto dalla normativa consentendo l’uso di format diversi, senza aver a riferimento un modello ufficiale.

Registrazione contratti di locazione e imposte
Dal primo gennaio 2015 obbligatorio - Il modello F24 Elide
L’Agenzia delle Entrate ha previsto che a partire dal mese di gennaio 2015, l’imposta di registro, i tributi speciali, l’imposta di bollo con i relativi versamenti di sanzioni e interessi, legati al ravvedimento operoso di questi tributi collegati alla registrazione di contratti di locazione, si debbano versare esclusivamente mediante il modello F24 Elide.

Scompare quindi la possibilità di utilizzare il modello F23.

Per consentire il versamento delle predette somme, sono stati istituiti i seguenti codici tributo da utilizzare esclusivamente nel modello “F24 Versamenti con elementi identificativi:
“1500”– Imposta di Registro per prima registrazione;
“1501”– Imposta di Registro per annualità successive;
“1502”– Imposta di Registro per cessioni del contratto;
“1503”– Imposta di Registro per risoluzioni del contratto;
“1504”– Imposta di Registro per proroghe del contratto;
“1505”– Imposta di Bollo;
“1506”– Tributi speciali e compensi;
“1507” - Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
“1508”– Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
“1509” - Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
“1510”– Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.
Vediamo adesso come deve essere compilato il Modello F24 versamenti con elementi identificativi (F24 Elide).

Sezione contribuente – Nella sezione contribuente devono essere indicati:
• il “Codice Fiscale”;
• i “Dati anagrafici”;
• l’eventuale “Domicilio Fiscale” del contribuente che effettua il versamento;
• il “Codice Fiscale del Coobbligato” cioè erede, genitore, tutore o curatore fallimentare con il relativo “Codice Identificativo” (es. genitore/tutore: 02; erede: 07, ecc); nel caso in cui il versamento sia eseguito dalla controparte si indica il codice identificativo 63.
Sezione erario ed altro – Questa sezione richiede particolare attenzione, in quanto devono essere compilati soltanto i riquadri richiesti da ogni tipologia di pagamento:
• campo “Codice Ufficio” – Va indicato il codice dell’ufficio destinatario ovvero dell’ufficio che ha emesso l’atto. Per la registrazione dei contratti di locazione il campo non deve essere compilato;
• campo “Codice Atto” – Va indicato il codice dell’atto a cui si riferisce il pagamento. Per la registrazione dei contratti di locazione il campo non deve essere compilato;
• campo “Tipo” – Va indicata la tipologia di versamento per la quale è prevista l’indicazione di particolari elementi identificativi. Indicare la lettera “F” per i contratti di locazione;
• campo “Elementi identificativi” – In caso di prima registrazione del contratto di locazione il campo non deve essere compilato, mentre nel caso di pagamento successivo (annualità successiva, cessione, risoluzione, proroga) indicare il codice identificativo del contratto (cioè gli estremi di registrazione composti da 17 caratteri: codice ufficio, anno di registrazione, serie, numero, sottonumero);
• campo “Codice” – Va indicato il codice del tributo da utilizzare esclusivamente per il presente modello Elide (disponibile la tabella completa con tutti i codici tributo nella Risoluzione AE n° 14/E del 24 gennaio 2014);
• campo “Anno di riferimento” – In caso di prima registrazione indicare l’anno di stipula o di decorrenza del contratto mentre in caso di pagamento successivo indicare l’anno di scadenza dell’adempimento;
• campo “Importi a debito versati” – Vanno indicati gli importi da versare.

Il peso del fisco sugli immobili sale ad oltre 50 miliardi l’anno - TASSE DA INCUBO SULLE CASE
Le cifre sono pesanti. Inoppugnabili. Negli ultimi sette anni il peso del fisco sugli immobili è cresciuto in una maniera esponenziale. Dal 2007 il prelievo legato al possesso della casa, dei negozi e dei capannoni per le attività industriali, commerciali e agricole è cresciuto dell’88. I calcoli sono stati fatti ancora una volta dalla Cgia di Mestre che nel suo dossier parla di “ case strangolate dal fisco”.

Come si arriva a queste valutazioni? Partendo dal 2007 quando sommando l’ICI, la tassa sui rifiuti e l’imposta di scopo che molti Comuni hanno adottato per finanziare progetti d’investimento i proprietari pagavano 17.367 miliardi di euro. Nel 2014 all’IMU ( al posto dell’Ici) e alle altre due tasse occorre aggiungere la TASI sulla prima casa, la cosiddetta tassa sui servizi indivisibili come illuminazione pubblica, polizia municipale, sistemazione delle buche) e che colpisce anche i proprietari di seconde e terze case e chi possiede immobili ad uso produttivo.

Il risultato globale è che i proprietari pagheranno30,9 miliardi di euro se l’aliquota media della nuova tassa sarà dell’1 per mille. Qualora i Comuni la fissassero al 2 per mille l’esborso salirà a 32.576 miliardi di euro.

In sostanza gli italiani possessori di case si vedrebbero colpiti da un aggravio tra il miliardo e 700 milioni e i 4 miliardi e 300 milioni in più.

E’ finito? No osserva l’ufficio studi degli Artigiani di Mestre specializzati in queste statistiche. Il prelievo complessivo sulla casa sarà di 52.128 in caso di Tasi all’1 per mille e a 53.763 miliardi nell’eventualità del 2 per mille a fronte dei 42.097 miliardi del 2007.

Come si arriva a questa cifra colossale? Per la Cgia vanno considerate le tasse sul possesso degli immobili, quelle relative alla vendita e all’eredità legate al trasferimento e quelle sulla rendita Irpef, sulla cedolare secca per gli affitti.

L’impennata delle tasse, secondo il segretario dell’associazione artigiani Giuseppe Bertolussi, si è registrata nel 2012 ( governo Monti) quando il prelievo complessivo è cresciuto di colpo a 51,9 miliardi di euro, ben 11 miliardi in più del 2011. E questo per la reintroduzione dell’Ici-Imu sulla prima casa la cui imposta passò dai 9,8 miliardi di gettito del 2011 ai 23,7 dell’anno successivo. Nei primi due anni considerati ( 2007-08) aumentarono le tasse di possesso (+88%) mentre il prelievo sulla redditività rimase stazionario (+1%). Tendenza inversa negli ultimi due anni quando ad aumentare in maniera massiccia è stata la tassa sui rifiuti, giunta ormai a 7,6 miliardi l’anno.

“ Un tempo, osserva Bertolussi, l’acquisto di un’abitazione o di altri tipo d’immobile costituiva un investimento. Ora chi possiede una casa o un capannone sta vivendo un incubo”.

Il passaggio dall’Ici all’Imu con l’aumento dei moltiplicatori catastali deciso da molti Comuni ha determinato a carico delle famiglie e delle imprese l’effetto di una patrimoniale straordinaria che alcuni osservatori hanno calcolato intorno al 25% del prodotto interno lordo, utilizzando così il bene-casa come strumento per fare cassa, non essendo il governo e i Comuni in grado di abbattere l’evasione fiscale. La tassa sul mattone? “ Si tratta di Stato incivile, osserva Corrado Sforza Fogliari presidente di Confedelizia, perché “ la tassazione è sempre meno legata alla redditività e sempre più al possesso di beni in sé mentre i moltiplicatori delle base imponibili introdotti dal governo Monti rappresentano valori non in linea con mercato e gli odierni prezzi degli immobili”.

Il dato che evidenzia la crisi è dato dal prelievo sui trasferimenti. Il gettito era di 15.474 nel 2007 e sarà di 11.853 nel 2014, con un crollo del 23 per cento.

Sergio Menicucci

Illegittimi i canoni ridotti dagli inquilini per i contratti d’affitto non registrati
È il caso di sottolineare una importante novità sul fronte della locazione immobiliare che riguarda la lotta all’evasione e la possibilità degli inquilini di registrare d’ufficio i contratti di locazione.

La Corte Costituzionale con sentenza del 10 marzo 2014 n. 50, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23.

L’art. 3, comma 8 del decreto che ha istituito la cedolare secca indica che ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:
a) la durata della locazione viene ricalcolata in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998 e quindi il rinnovo per ulteriori quattro anni;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione viene anch’esso ricalcolato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT.

Al comma 9 dell’articolo in esame si dispone sulla nullità del contratto non registrato di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, e si applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

La Corte Costituzionale dichiara quindi illegittime le suddette disposizioni basandosi sulla “carenza di delega”.

Secondo la Corte del tutto coerenti appaiono, quindi, «oggetto e finalità» della delega definiti dall’art. 2 della legge, ove si precisa, appunto, che l’esercizio della funzione legislativa è conferito «al fine di assicurare, attraverso la definizione dei principi fondamentali del coordinamento della finanza pubblica e del sistema tributario e la definizione della perequazione, l’autonomia finanziaria di comuni, province, città metropolitane e regioni nonché al fine di armonizzare i sistemi contabili e gli schemi di bilancio dei medesimi enti e i relativi termini di presentazione e approvazione, in funzione delle esigenze di programmazione, gestione e rendicontazione della finanza pubblica».

Si tratta, dunque, di un ambito normativo rispetto al quale il tema di cui alla disciplina denunciata risulta del tutto estraneo, essendo questa destinata ad introdurre una determinazione legale di elementi essenziali del contratto di locazione ad uso abitativo (canone e durata), in ipotesi di ritardata registrazione dei contratti o di simulazione oggettiva dei contratti medesimi, pur previste ed espressamente sanzionate nella disciplina tributaria di settore.

In altri termini la legge delega non aveva previsto questo tipo di normativa e, quindi, il governo non poteva inserire tale norma nel Decreto Legislativo, di conseguenza, la Corte Costituzionale non si è espressa sulla validità sostanziale della norma e la stessa sentenza della Corte Costituzionale non esclude che il governo possa reintrodurre la stessa normativa tramite un altro atto legislativo.
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